Comment passer d’un bail nu à un bail meublé ?

Vous avez toujours loué votre bien en bail nu ? Vous payer beaucoup d’impôts sur vos revenus fonciers et vous voudriez faire de la location meublée ?

Comment et quand changer de régimes ? A qui s’adresser ? Quel équipement acheté ?

Location vide ou location meublée ? C’est l’une des premières question que se pose un bailleur qui souhaite réaliser un investissement locatif.

Le choix n’est cependant pas irréversible. Un propriétaire peut tout à fait passer d’un bail vide à un bail meublée. Cependant, il va devoir respecter certaines conditions. 

Une location meublée est très différente d’une location nue en terme de fiscalité et de législation. Il est essentiel de bien se renseigner avant de faire ce changement.

Logement

Passer d’un bail vide à un tel bail implique nécessairement de meubler le logement pour le locataire. L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR n° 2014 – 366 du 24 mars 2014 impose au bailleur d’équiper le logement de façon à ce que le locataire puisse y dormir, vivre et manger dans les conditions de la vie quotidienne.

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 donne une liste des éléments de mobilier devant nécessairement se trouver dans un logement aménagé. De façon non exhaustive, il s’agit de biens pour dormir (lit, couverture, rideaux aux fenêtres), pouvoir s’asseoir et manger, pouvoir se faire à manger et conserver sa nourriture (plaque de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur). Si cette liste n’est pas respectée, vous risquez un litige avec le locataire.

Par ailleurs, vous devrez impérativement vérifier le règlement de copropriété. Ce règlement peut interdire la location aménagée dans l’immeuble. En effet, les locations aménagées amènent souvent à plus de vacance locative et de location saisonnière.

Les conditions de location ne sont pas les mêmes entre un logement vide et un logement meublé :

• Durée de la location : un bail vide est conclu pour trois ans tacitement reconductibles tandis que le bail meublé est conclu pour une durée d’un an tacitement reconductible (sauf dans le cadre d’une location meublée étudiante ou à mobilité professionnelle).
• Résiliation du bail : le préavis de location pour un logement vide est de 3 mois (sauf en zone tendue où le préavis est réduit à 1 mois). Pour le bail meublé le préavis est d’un mois.
• Le montant du dépôt de garantie : ce montant est équivalent à deux mois de loyers pour un logement vide. Pour un logement disposant d’un mobilier, il est d’un mois de loyer.
• Le montant du loyer : le loyer d’un logement meublé est généralement 15 à 20% supérieur à celui d’un logement vide.
   

Bailleur

Il n’y a pas d’autorisation administrative à demander pour changer de bail. Cependant, il peut être nécessaire de demander une autorisation préfectorale. Celle-ci est obligatoire dans les communes de plus de 200 000 habitants, ainsi que dans les communes des Hauts-de-Seine, de la Seine–Saint-Denis et du Val-de-Marne et diverses communes où la tension immobilière est très forte.

Le bailleur exerce une activité commerciale et devra également s’inscrire sur le portail de l’INPI en tant que loueur en meublé non professionnel. Cette déclaration doit se faire dans les 15 jours après la 1ère location par le biais du formulaire P0i. A l’issue de ces formalités, le propriétaire obtient un numéro SIRET.

Le changement de bail aura un impact important sur la fiscalité. Le propriétaire bailleur ne va plus déclarer de revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux. En tant que loueur en meublé non professionnel, vous devrez donc utiliser la déclaration spécifique n°2042-C-PRO et mentionner les revenus de votre activité. Elle s’ajoute à la déclaration classique n°2042.

Attention, si les revenus locatifs excèdent 23 000 €/an ou représentent plus de 50% des revenus du ménage, le bailleur devient Loueur en meublé Professionnel (LMP).

* Régime micro BIC

Le loueur relève du régime micro-BIC dans le mesure où les revenus générés par cette activité sont inférieurs à 70 000 €. (Si ce seuil est dépassé vous êtes obligatoirement imposé selon le régime réel).

Le régime micro-BIC offre des abattements fiscaux avantageux :

• 50% pour les locaux meublés et les « meublés du tourisme »
• 71% pour les meublés du tourisme classés et chambres d’hôtes.

Après déduction des abattements, les revenus sont imposés à hauteur de 17,2%. Le bailleur doit s’acquitter des contributions sociales.

* Régime réel

Le loueur a toutefois la possibilité d’opter au régime réel lors de son inscription à l’INPI ou au cours de son activité. Cela lui permet de déduire des charges et d’amortir une partie du prix d’achat du bien.

Quand faire ce changement ?

Le plus simple est de réaliser ce changement de bail vide en bail meublé à la suite du départ d’un locataire. Le bailleur peut équiper le logement et réaliser les formalités qui lui incombent.

Si toutefois, vous souhaitez passer en bail meublé alors que celui-ci est déjà loué, vous devrez vous arranger avec votre locataire et lui faire signer un avenant au bail. Expliquez-lui clairement la raison de votre changement parce qu’il pourrait être échaudé par la durée du bail qui passe de 3 ans (bail nu) à 1 an.

Se pose la question des meubles : le propriétaire doit-il racheter les meubles du locataire ? en acheter de nouveaux  ? Dans ce cas, que fait le locataire de son mobilier ? Il est primordial de prévoir ces modalités avec le locataire.

Si le bailleur meuble le bien, il devra respecter la liste du mobilier obligatoire. En effet, si l’ameublement est trop précaire, le locataire pourra saisir le juge. Ce dernier pourra alors re-qualifier le bail meublé en bail vide.

Si le locataire impose de garder ses meubles et que cela vous convient, vous devrez alors lui racheter ses meubles selon le prix achat – une quote part lié à l’usure. Il sera primordial de faire un inventaire du mobilier.

S’il veut conserver ses meubles mais que vous ne souhaitez pas les acheter, le locataire devra vous signer un document indiquant qu’il renonce au mobilier que vous pourriez lui fournir.

Le changement de bail aura une incidence sur le dépôt de garantie puisqu’il est d’un mois en meublé. Le propriétaire devra donc faire le remboursement d’un mois.

Soyez vigilant car les motifs de litiges peuvent être nombreux lorsqu’un changement de bail survient. Il est préférable de réaliser ce changement lors d’un changement de locataire.