Comment créer une étude de marché pour un investissement locatif ?

Créer une étude de marché pour un investissement locatif est essentiel pour évaluer la rentabilité et la viabilité de votre projet.
Voici un guide étape par étape pour vous aider :

Pour cela, je vous conseille de développer les points suivants :

1) Déterminer la demande locative dans la zone d’investissement :

• Identifier le public cible : Qui sont les locataires potentiels ? S’agit-il de familles, d’étudiants, de jeunes professionnels ou d’une autre catégorie ?
• Évaluer la saisonnalité : La demande est-elle constante tout au long de l’année ou varie-t-elle selon les saisons (par exemple, zones touristiques) ?
• Examiner la nature de la demande : Les locataires recherchent-ils des locations à long terme, à court terme, des meublés, etc. ?

2) Évaluer le niveau des loyers et la rentabilité potentielle :

Faire une analyse comparative des loyers pratiqués pour des biens similaires dans la même zone.

Se renseigner sur les charges, impôts et frais de gestion associés pour déduire un rendement net.

Prendre en compte d’éventuels travaux ou améliorations nécessaires pour le bien en question et comment ils pourraient influencer les loyers.

3) Comprendre les tendances du marché immobilier local :

Analyser l’évolution des prix de l’immobilier dans la zone sur les dernières années.

Repérer si la zone est considérée comme un « marché vendeur » ou un « marché acheteur » et comment cela pourrait influencer votre capacité à négocier.

Étudier l’offre de nouveaux logements (constructions en cours ou à venir) qui pourraient augmenter la concurrence sur le marché locatif.

L’objectif de cette première étape est de poser les bonnes questions et d’obtenir une vision claire des éléments essentiels du marché. Cette vision permettra non seulement de guider les étapes suivantes de l’étude, mais aussi de prendre des décisions plus informées quant à la nature et la localisation de votre investissement.

3- Choix de la Zone Géographique

Une fois, l’analyse de marché réalisée, concentrez-vous sur la zone géographique :

• Facteurs géographiques : Proximité des services, des commerces, des transports, des écoles…
• Perspectives de développement : Projets urbains à venir, infrastructures prévues qui pourraient influencer la demande.

Prenez en compte la proximité des services ainsi que la démographie comme par exemple :

1) Etudier la proximité des services essentiels :

• Transports en commun : Une proximité avec les gares, métros, tramways ou arrêts de bus peut augmenter la valeur locative.
• Commerces : La présence de supermarchés, pharmacies, boulangeries, etc., est souvent un critère essentiel pour les locataires.
• Santé : La proximité d’hôpitaux, cliniques, médecins généralistes et autres services de santé peut être un atout.
• Loisirs : Cinémas, théâtres, parcs, centres sportifs et autres lieux de loisirs peuvent renforcer l’attractivité d’une zone.
• Éducation : Identifiez la présence d’écoles (maternelles, primaires), de collèges, de lycées et d’établissements supérieurs. Une zone avec de bons établissements éducatifs peut être particulièrement recherchée par les familles. Évaluez aussi la présence de crèches ou garderies pour les jeunes enfants.
• Zones d’emploi : La proximité des zones d’emploi, comme les quartiers d’affaires, les parcs technologiques ou les zones industrielles, peut influencer la demande locative. Pour les zones urbaines, la distance raisonnable entre le lieu de travail et le lieu de résidence est souvent un critère déterminant pour de nombreux locataires.

2) Analyser la démographie :

• Âge moyen : une population plus jeune peut indiquer une demande pour des appartements plus petits ou des colocations, tandis qu’une population plus âgée pourrait privilégier des maisons ou des appartements plus grands.
• Revenu moyen : une zone à revenu élevé pourrait justifier des loyers plus élevés, tandis qu’une zone à revenu modeste pourrait nécessiter des loyers plus ajustés.
• Taux de chômage : un taux de chômage faible peut indiquer une économie locale forte, ce qui peut soutenir une demande locative solide.
• Environnement et cadre de vie : les espaces verts, les zones piétonnes, la qualité de l’air, la sécurité et la tranquillité peuvent être des facteurs déterminants pour les locataires.

L’absence de nuisances sonores (proximité d’aéroports, voies ferrées, autoroutes) ou visuelles peut aussi influencer positivement la valeur locative.

3) Etudier les projets d’avenir :

Projets futurs: renseignez-vous sur les projets dans la zone. Par exemple, la construction d’une nouvelle ligne de métro ou tramway, de nouvelles zones commerciales ou résidentielles… Ces projets peuvent influencer à la hausse (ou parfois à la baisse) la demande et les prix.

En résumé, le choix de la zone géographique est crucial. La zone choisie doit non seulement correspondre à vos critères en tant qu’investisseur, mais aussi répondre aux besoins et aux désirs des locataires potentiels. Une bonne compréhension des spécificités locales vous aidera à anticiper la demande et à ajuster votre offre en conséquence.

4- Analyse de la Demande :

Votre étude de marché devra s’attacher à la demande c’est à dire à votre concurrence dans la zone géographique déterminée.

• Offres existantes : types de biens, gammes de prix, taux d’occupation…

1) Identifier le public cible :

Type de locataires : Distinguez si les locataires potentiels sont des étudiants, des familles, des professionnels, des retraités, etc.

Durée de location : Selon le type de locataire, la durée de location peut varier. Par exemple, les étudiants chercheront souvent des locations de 9 à 12 mois, tandis que les familles chercheront généralement des locations à long terme.

2) Analyser le type de bien recherché :

• Taille : Identifiez si la demande est plus forte pour des studios, des T2, des T3, ou des maisons.
• Aménagement : Les locataires préfèrent-ils un logement meublé ou non meublé ? La présence d’un balcon, d’un jardin ou d’un parking est-elle cruciale ?
• Équipements et services : Considérez les aspects comme la présence d’un ascenseur dans un immeuble, la sécurité (interphone, gardien), le chauffage central, la climatisation, etc.

3) Etudier le taux d’occupation et de vacance locative :

Évaluez combien de temps en moyenne les biens restent sur le marché avant d’être loués.

Examinez le taux de vacance locative dans la zone pour estimer les périodes où le bien pourrait potentiellement rester inoccupé.

4) Analyser les loyers pratiqués :

Analysez les loyers moyens dans la zone pour des biens similaires.

Considérez également les loyers à la hausse ou à la baisse pour comprendre l’évolution récente du marché.

Étudiez les charges incluses (ou non) dans les loyers annoncés.

5) Déterminer les facteurs influençant la demande :

• Saisonnalité : Dans certaines zones (par exemple, zones touristiques, villes universitaires), la demande peut varier selon la période de l’année.
• Événements locaux ou nationaux : Un événement majeur (comme une grande conférence, un festival ou une compétition sportive) peut influencer la demande locative à court terme.
• Tendances démographiques et économiques : Par exemple, si une grande entreprise s’installe dans la zone, cela pourrait entraîner une augmentation de la demande locative.
• Feedback des acteurs locaux : Interrogez les agents immobiliers, les syndics de copropriété ou même les locataires actuels pour obtenir un aperçu direct de la demande.

Utilisez les plateformes de location en ligne pour examiner les commentaires et les avis des locataires.

5/ Évaluation de l’Offre :

Passons ensuite à l’étude de l’offre.

• Coûts d’acquisition : Prix d’achat, frais de notaire, coûts de rénovation éventuels.
• Coûts d’exploitation : Taxes, assurance, frais de gestion, coûts d’entretien…

Pour cela, je vous recommande d’étudier les points suivants :

1) Analyser les prix :

Recueillez des données sur les loyers demandés pour des propriétés similaires. Cela vous donnera une idée du prix du marché.

• Comprendre la variation des prix : Y a-t-il une grande disparité entre les propriétés ou la plupart sont-elles regroupées autour d’une fourchette de prix spécifique ?

2) Etudier la qualité des biens sur le marché :

• Étudiez l’état général des propriétés disponibles : sont-elles récentes, bien entretenues ou nécessitent-elles des rénovations ?

• Examinez les caractéristiques des propriétés : présence de parking, jardin ou terrasse, vue, niveau d’isolation…

3) Comprendre les caractéristiques des offres :

Quels sont les avantages couramment mis en avant dans les annonces ? Cela pourrait inclure des caractéristiques comme le chauffage central, la proximité des transports…

Évaluez les méthodes de promotion utilisées par d’autres propriétaires ou agents immobiliers pour attirer des locataires.

Etudier la concurrence : identifiez les principaux acteurs du marché. S’agit-il principalement de particuliers, d’agences immobilières; de sociétés de gestion de propriétés…?

Etudier leur stratégies: offrent-ils des incitations comme un mois de loyer prennent-ils en charge les frais d’agence…?

4) Analyser les facteurs légaux et réglementaires :

Assurez-vous d’être au courant de toute réglementation locale qui pourrait influencer l’offre, comme des restrictions sur les locations à court terme, des plafonds de loyer…

Tenez compte des éventuelles régulations futures qui pourraient influencer l’offre, comme des projets de construction ou des restrictions environnementales.

5) Etre à l’écoute des feedback des acteurs locaux :

Tout comme pour l’analyse de la demande, parlez aux agents immobiliers, aux syndics et aux propriétaires locaux pour obtenir une vision de première main de l’offre.

Examinez également les forums immobiliers et les groupes locaux sur les réseaux sociaux pour saisir les discussions sur les propriétés disponibles.

L’évaluation de l’offre est essentielle pour comprendre la concurrence et les opportunités sur le marché. En juxtaposant l’offre à la demande, vous pouvez identifier les lacunes du marché, où la demande est forte mais l’offre faible, ce qui peut représenter des opportunités d’investissement lucratif.

6/ Analyse financière

Déterminer vos revenus potentiels.

• Rendement locatif : Estimez le loyer que vous pourrez percevoir en fonction du marché actuel.
• Taux d’occupation : Estimez le nombre de mois où le bien sera occupé.

Pour mener à bien cette étude, je vous recommande de vous pencher sur les points suivants :

1) Déterminer le coût initial de l’investissement :

Prix d’achat du bien immobilier.

Frais annexes (notaire, agence immobilière, frais de dossier, etc.).

Coûts de travaux ou de rénovations initiales, le cas échéant.

2) Calculer vos charges récurrentes :

Taxes locales (taxe foncière, taxe d’habitation si non récupérable sur le locataire).

Charges de copropriété.

Entretien régulier et éventuels travaux de rénovation.

Assurance habitation et assurance loyer impayé.

Frais de gestion locative si vous décidez de confier votre bien à une agence.

3) Déterminer les revenus prévus :

Estimation du loyer mensuel ou annuel en fonction de votre étude de marché.

Tenir compte de la possible vacance locative (périodes où le logement n’est pas loué).

4) Calculer le retour sur investissement (ROI) :

Estimation du rendement annuel de l’investissement. C’est généralement calculé en prenant le revenu annuel net (après déduction des charges) et en le divisant par le coût total de l’investissement.

Comparer ce ROI aux autres formes d’investissement pour évaluer l’attractivité de l’investissement locatif.

5) Déterminer l’amortissement et l’appréciation du capital :

Estimation de l’amortissement du bien immobilier au fil du temps, surtout s’il s’agit d’un bien neuf.

Évaluation de la potentielle appréciation du capital, c’est-à-dire l’augmentation de la valeur du bien immobilier au fil du temps, en fonction de la zone et des tendances du marché.

6) Etudier votre financement :

Si vous envisagez d’emprunter pour financer l’achat, calculez les coûts associés (intérêts, assurance emprunteur, etc.).

Comparez les offres de prêt disponibles pour obtenir les meilleures conditions.

L’analyse financière est cruciale pour évaluer la viabilité et l’attractivité d’un investissement locatif. Elle vous permet de comprendre les coûts et les revenus associés à l’investissement, de mesurer le rendement potentiel et de prendre des décisions éclairées sur le financement et la gestion de la propriété.

7/ Réglementations et fiscalité

L’étude sur la réglementation et la fiscalité est souvent négligée et pourtant son intérêt est primordial pour maximiser la rentabilité de votre projet.

• Les réglementations : renseignez vous sur les réglementations concernant la location ainsi que les restrictions locales
• La fiscalité : comprenez la fiscalité relative aux revenus locatifs.

Notez cependant que les détails précis peuvent varier en fonction des villes où se situe votre projet.

1) Permis de louer : Le permis de louer est un dispositif de la loi Alur qui vise à lutter contre le mal-logement en permettant aux communes d’appliquer des mesures de contrôles sur les biens mis en location. Ce dispositif oblige les bailleurs concernés à faire une simple demande de mise en location à la Mairie dans les 15 jours suivants la signature de bail en remplissant le Cerfa n°15651*01.

Dans les communes comptant un nombre important de logements dégradés, le permis de louer peut prendre la forme d’une autorisation préalable de mise en location. Les services de la commune ou l’EPCI se déplacent pour visiter et évaluer la qualité du logement. L’autorisation est délivré sous un délai d’un mois et pour une durée de 2 ans. Elle est doit cependant être renouvelée à chaque mise en location. Pour cela , le propriétaire doit remplir le Cerfa n°15652*01 et l’envoyer avant la mise en location.

Les dossiers devront comporter les diagnostics techniques du logement effectués par un professionnel. Rappelons que l’attribution du permis de louer est facturé entre 60 et 120 euros en fonction des communes.

2) Diagnostic de Performance énergétique (DPE) : Le DPE renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment. Il est classé de A à G, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en terme d’émission de gaz à effet de serre. Ce DPE est obligatoire pour une vente ou la signature d’un contrat de location sauf exceptions (Article 126-15 du Code de la Construction et de l’Habitation).

Depuis 2023, les « passoires thermiques » noté G+ sont interdites à la location. Les autres biens énergivores ne seront plus autorisés à la location en fonction du calendrier suivant :

2025 : les logements classés G

2028 : les logements classés F

2034 : les logements classés E

Rappelons que cela représente plus de 40% du parc immobilier qui devra être rénové pour être considéré comme décent. Notez toutefois que seuls les logements locatifs sont dans l’obligation d’effectuer des travaux de rénovation. On estime à 4 millions de biens le nombre de biens qui devront être rénovés ou vendus : une belle opportunité pour les investisseurs.

3) Baux et droits des locataires : Il est crucial de connaître les droits des locataires en fonction des différents types de baux. Cela peut inclure des détails sur les dépôts de garantie, les préavis de résiliation, les augmentations de loyer…

4) Encadrement des loyers : certaines villes ou communes en zone tendue ont mis en place un dispositif d’encadrement des loyers pour les biens loués au titre d’habitation. Cela concerne également le bail mobilité. Vérifiez si votre logement est situé en zone tendue.

5) Numéro d’enregistrement : Certaines villes connaissant une tension locative ont des réglementations concernant les locations à court terme (comme Airbnb). Elles imposent de constituer un dossier en Mairie afin d’obtenir un numéro d’enregistrement qui devra apparaitre sur l’annonce de mise en location. Rappelons que cette obligation ne concerne pas votre habitation principale que vous pouvez louer occassionellemnt.

6) Fiscalité des revenus locatifs : En général, les revenus locatifs sont imposables. Cependant, il existe des exceptions permettant de déduire des dépenses liées à la propriété (entretien, intérêts d’emprunt, taxes locales, frais de gestion…) et une niche fiscale permettant d’amortir le bien et les travaux. (voir article sur le LMNP).

7) Plus-values immobilières : Lorsque vous vendez un bien immobilier, la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (plus-value) peut être imposable. Cependant, il existe des exemptions ou des allégements fiscaux si le bien a été détenu pendant une certaine période. Le calcul est également différent suivant votre structure (SCI, SARL. de famille, nom propre…).

8) Incitations fiscales : Certains gouvernements offrent des incitations fiscales pour encourager l’investissement locatif ou la rénovation de logements. Cela peut prendre la forme de crédits d’impôt, de déductions ou de taux d’imposition réduits.

9) Taxes locales :En plus de l’impôt sur le revenu, les propriétaires peuvent être soumis à des taxes foncières locales ou à d’autres formes de taxes immobilières comme la taxe de séjour si vous louez en LCD (location courte durée).

Les conséquences d’un non-respect de la réglementation ou d’une mauvaise planification fiscale peuvent être coûteuses. Formez-vous pour maximiser la rentabilité de votre investissement et éviter les ennuis.

8/ Risques potentiels

• Quels sont les risques associés à un investissement dans cette zone (taux de vacance élevé, mauvaise évolution du marché, etc.) ?
• Comment pouvez-vous atténuer ces risques ?

1) Vacance locative : La vacance locative se produit lorsque votre bien reste inoccupé pendant une période. Elle peut réduire vos revenus locatifs et affecter votre capacité à couvrir les charges liées à la propriété.

2) Facteurs contributifs : marché saturé, loyers excessivement élevés, mauvaise localisation, état de la propriété, mauvaise gestion locative.

3) Impayés et litiges avec les locataires : Les loyers impayés peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité. Les litiges peuvent entraîner des coûts juridiques et beaucoup de stress. Les dommages causés par les locataires peuvent également dépasser le montant de la caution. C’est pourquoi, on recommande de prendre une assurances de loyers impayés ou la Garantie Visale (lire l’article sur la Garantie Visale).

4) Fluctuation du marché immobilier : La baisse de la valeur des propriétés peut réduire la valeur nette de votre investissement. Une baisse générale des loyers peut également réduire les revenus attendus.

5) Coûts imprévus : Les urgences liées à la propriété, comme les réparations majeures (fuites, problèmes structurels) ou les remplacements d’équipements (chauffage, plomberie), peuvent survenir. La sous-estimation des coûts d’entretien peut également éroder les rendements. Pensez-y.

6) Changements réglementaires et fiscaux : Les gouvernements peuvent modifier les lois et réglementations, affectant les droits des propriétaires, la fiscalité ou l’exploitation en location courte durée.

7) Risques environnementaux et naturels : Les propriétés situées dans des zones sujettes aux inondations, séismes, incendies ou autres catastrophes naturelles présentent des risques particuliers. Les effets du changement climatique peuvent également augmenter la vulnérabilité de certaines propriétés à ces risques.

8) Taux d’intérêt et financement : Si vous avez un prêt à taux variable, une augmentation des taux d’intérêt peut augmenter vos coûts et réduire la rentabilité. Les conditions de refinancement peuvent changer, rendant difficile le renouvellement d’un prêt ou l’obtention de financements supplémentaires. Optez en priorité pour un prêt à taux fixe afin de limiter les mauvaises surprises. Ne vous fiez pas seulement au TAEG mais à l’ensemble des conditions du prêt.

9) Gestion inadéquate : Une mauvaise gestion de la propriété, que vous la gériez vous-même ou par le biais d’une agence, peut entraîner des vacances prolongées, des litiges ou des coûts inutiles.

10) Diversification insuffisante : Si tous vos investissements sont dans l’immobilier, ou pire, dans un même type de bien ou une même région, vous risquez davantage en cas de baisse du marché immobilier.

La clé pour gérer ces risques est d’être bien informé, de planifier à l’avance, de diversifier (si possible) et de garder une certaine flexibilité financière pour faire face aux défis inattendus.

9/ Receuilir des données

Pour réaliser une étude de marché efficace, vous devrez exploiter des données fiables et les croiser.

• Utilisez des sources fiables : comme les agences immobilières, les sites web spécialisés, les mairies…
• Réalisez des entretiens : allez sur le terrain rencontrer des acteurs locaux pour obtenir des informations qualitatives.

Il est important de diversifier ses sources. Je vous conseille d’exploiter les 3 axes suivants :

1) Agences immobilières : ils sont experts du marché immobilier dans votre secteur. N’hésitez à échanger avec eux et donner leur vos critères de recherche. Vous maximisez ainsi vos chances de visiter un bien dès la signature d’un mandat, avant même la mise en ligne, ce que l’on appelle un bien « off-market ».

2) Sites internet spécialisés : Il existe des sites spécialisés vous donnant accès à des ressources intéressantes pour votre étude et votre recherche de biens comme :

• Castorus : connaitre l’historique d’un bien immobilier,
• Le simulateur de Locservice : vérifier la tension locative,
• Yuno : centraliser les annonces et calculer la rentabilité,
• DVF : connaitre le prix d’achat des propriétaires actuels.

3) Mairies : La mairie peut vous renseigner sur les réglementations en vigueur. Pensez à consulter son site Internet. Pour connaître les réglementations de votre zone géographique, consultez le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Pour connaitre les projets futurs, référez-vous au service de l’urbanisme et aux conférences de presse du Maire sur le sujet.

En plus de réaliser une étude de marché complète, vous allez enrichir vos connaissances et votre carnet d’adresses.

10/ Analyse SWOT

L’analyse SWOT est un outil stratégique utilisé pour évaluer les Forces (Strengths), Faiblesses (Weaknesses), Opportunités (Opportunities) et Menaces (Threats) d’une organisation ou d’un projet. Elle permet d’avoir un panorama complet sur l’environnement interne (forces et faiblesses) et externe (opportunités et menaces) d’un projet.

Il est intéressant à la joindre en conclusion de votre étude de marché.

1. Forces (Strengths) :

• Rendement stable : L’investissement locatif peut offrir un flux de revenus régulier et prévisible.
• Appréciation du capital : En fonction de l’emplacement et du marché, la valeur de la propriété peut augmenter avec le temps.
• Effet de levier financier : Vous pouvez emprunter pour investir, augmentant ainsi votre potentiel de rendement.
• Diversification de portefeuille : L’immobilier peut offrir une diversification par rapport à d’autres types d’investissements comme les actions ou les obligations.

2. Faiblesses (Weaknesses) :

• Liquidité limitée : Contrairement aux actions ou aux obligations, l’immobilier est un investissement moins liquide.
• Coûts initiaux élevés : Les frais de notaire, de mise en conformité ou de rénovation peuvent être significatifs.
• Gestion requise : La gestion locative peut être chronophage, surtout en cas de problèmes avec les locataires ou d’entretien nécessaire.
• Endettement : Si financé par un emprunt, cela ajoute une dette à votre bilan.

3. Opportunités (Opportunities) :

• Marchés émergents : Investir dans des zones en développement peut offrir des rendements plus élevés.
• Incitations fiscales : Dans certains pays ou régions, il peut y avoir des avantages fiscaux pour encourager l’investissement locatif.
• Diversité des options d’investissement : Du locatif saisonnier à la location longue durée, il existe diverses stratégies pour maximiser les rendements.
• Technologie : Les plateformes en ligne facilitent la recherche, l’achat et la gestion des propriétés locatives.

4. Menaces (Threats) :

• Fluctuations du marché : Tout comme l’immobilier peut apprécier, il peut aussi déprécier.
• Changements réglementaires : Les lois concernant la location, les droits des locataires ou la fiscalité peuvent évoluer et affecter la rentabilité.
• Taux d’intérêt : Une augmentation des taux d’intérêt peut augmenter le coût des emprunts.
• Vacance locative : Des périodes sans locataires signifient une perte de revenus.

Comment utiliser cette analyse :

• Planification stratégique : Utilisez l’analyse SWOT comme un outil pour guider votre stratégie d’investissement locatif. Par exemple, si vous identifiez la gestion comme une faiblesse potentielle, envisagez d’utiliser une agence de gestion locative.
• Sensibilisation : Soyez conscient des menaces potentielles et développez des plans pour les atténuer. Si vous êtes préoccupé par les fluctuations du marché, par exemple, faites des recherches approfondies sur l’emplacement avant d’acheter.
• Maximisation des opportunités : Gardez un œil sur les tendances du marché et les opportunités émergentes. Si vous remarquez une nouvelle incitation fiscale ou un marché émergent, cela pourrait être le bon moment pour investir.

L’investissement locatif, comme tout investissement, comporte des risques. Mais une analyse SWOT bien menée peut aider à naviguer dans ces risques, à maximiser les rendements et à prendre des décisions éclairées.