Comment financer un projet et dépasser les 35% d’endettement ?

Qu’est ce que la taux d’endettement ?

Lorsque vous sollicitez un prêt immobilier à votre banque, celle-ci va examiner votre capacité à faire face aux remboursements des mensualités. Cet indicateur s’appelle le taux d’endettement. Depuis 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de ne pas excéder 35 % d’endettement pour accorder un prêt immobilier.

Cette règle a pour but de protéger les établissements bancaires contre le risque d’insolvabilité, et de protéger les emprunteurs du risque de surendettement.

Pour calculer ce taux d’endettement, l’organisme de crédit applique la formule classique :

(dettes + charges) / revenus fixes nets x 100.

Pour les investissements locatifs, une autre méthode de calcul est parfois retenue : le calcul différentiel :

revenus fonciers – charges foncières.

Si le résultat est positif, on ajoute celui-ci aux revenus. Si au contraire, il est négatif, on le soustrait aux revenus. On parle dans ce cas de déficit foncier. Puis on applique le calcul classique.

Est-ce possible de dépasser les 35 % d’endettement ?

Selon la décision du HCSF, les banques peuvent déroger à ce plafond pour 20 % des dossiers. La priorité est donnée aux acheteurs de leur résidence principale (80 % des prêts accordés hors de cette limite), dont 30 % doivent être réservés aux primo-accédants. 16 % des crédits accordés par une banque peuvent dépasser la règle des 35 % s’il concerne l’achat d’une résidence principale, dont 4,8 % totalement réservé aux primo-accédants.

Les 4 % restant peuvent être utilisé librement par la banque, notamment pour financer des investisseurs locatifs. Vous l’aurez compris, les conditions d’accès à un financement pour un investissement locatif peuvent être particulièrement délicates si vous êtes déjà endetté au maximum.

Acheter en société (SCI à l’IS, SARL de famille…) va t’il m’aider pour l’obtention de mon crédit ?

Il faut savoir que même s’il s’agit d’une personne morale, la capacité d’emprunt de la SCI tient compte des ressources de la société civile immobilière, c’est-à-dire les revenus locatifs éventuels et les ressources des associés.

La capacité d’emprunt en SCI tient compte de la solvabilité de ses associés. En effet, il existe un principe de responsabilité indéfinie et solidaire des associés. De ce fait, si la SCI n’est plus en mesure de respecter ses engagements auprès de la banque, celle-ci pourra obtenir le paiement des échéances de crédit par les associés.

C’est pourquoi, la capacité d’emprunt de chacun des associés est prise en compte.

L’organisme de financement va prendre en compte :

• le taux d’endettement des associés qui comprennent généralement les salaires nets, les pensions perçues et les revenus professionnels non salariés ;
• le reste à vivre de chacun, c’est-à-dire la somme disponible une fois toutes les charges mensuelles du foyer réglées.

À noter : contrairement à ce que beaucoup d’entrepreneurs pensent, la création d’une SCI ne favorise pas obligatoirement la capacité d’emprunt de la SCI. En effet, comme une SCI classique, pour étudier la capacité d’emprunt de la société, la banque prend notamment en compte la capacité d’emprunt et la solvabilité de chacun de ses associés de la SCI.

Quels critères pour avoir un accord de prêt en SCI ?

Pour obtenir un prêt en SCI, la banque va prendre en compte la capacité d’emprunt de la SCI, mais aussi :

• la durée du crédit et le taux d’intérêt : qui va permettre de faire coïncider le montant des échéances de remboursement avec la capacité d’emprunt de la SCI ;
• le montant de l’apport de la SCI : si elle dispose de fonds ou d’apports en compte courant d’associés. Cet apport permet de financer une partie du projet sans avoir à endetter la SCI. Plus il est conséquent, plus il réduit la nécessité de recourir à un emprunt bancaire important ;
• les crédits en cours : les prêts déjà souscrits par la SCI et par les associés à titre personnel, viennent réduire la capacité d’emprunt puisqu’ils augmentent le taux d’endettement ;
• le projet immobilier : le potentiel du projet, sa rentabilité à court et moyen terme.
• le montage financier : plusieurs stratégies existent pour influer les taux et les durées.

Il est donc possible d’optimiser la capacité d’emprunt de la SCI en utilisant ces facteurs à votre avantage.