Comment monter un dossier bancaire pour de l’investissement locatif ?
Lorsque vous souhaitez réaliser un projet d’investissement locatif, à moins de payer votre bien immobilier comptant, vous devrez rechercher un financement. Cette étape est crucial pour l’aboutissement de votre projet. On vous dit tout pour mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir séduire la banque et obtenir votre prêt bancaire.
Comment emprunter pour investir dans l’immobilier ?
En tant qu’investisseur (ou futur investisseur) vous savez qu’un crédit optimisé vous permettra d’améliorer la rentabilité de votre projet. Vous avez dans une grande majorité de cas, intérêt à profiter de l’effet levier que vous offre un prêt bancaire.
Mais avant cela, il y a une première étape importante à réaliser : la constitution d’un dossier d’investissement locatif pour la banque.
Un bon de dossier de financement, c’est avant tout un projet d’investissement rentable. Cela peut paraître évident, mais ce qui est rentable pour vous ne l’est peut-être pas pour votre conseiller bancaire.
En effet, les banques ont des critères différents pour évaluer les dossiers mais elles vont utiliser des indicateurs communs. L’établissement prêteur va notamment prêter une attention particulière à votre capacité à épargner, à vos revenus, à la stabilité de votre situation professionnelle et au sérieux de votre projet immobilier.
Vous aurez ainsi plus de chance de décrocher un crédit en étant en CDI qu’en CDD, ou si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, que vous épargnez même peu d’argent. Si vous avez un co-emprunteur, cela rassure généralement le banquier.
S’il y a un indicateur principal à connaitre, c’est votre capacité d’endettement, laquelle ne doit théoriquement pas dépasser les 35 % de vos revenus. Il faut toutefois prendre en compte la notion du « reste à vivre » pour couvrir les dépenses de la vie courante et évaluer les risques. Si vous êtes sous la barre des 35%, la banque va commencer à étudier votre dossier d’investissement locatif.
Utiliser notre simulateur de taux d’endettement.
Comment préparer son dossier bancaire ?
Vous avez trouvé votre « pépite » et signé le compromis de vente. Bonne nouvelle ! Il vous reste plus qu’à démarcher les banques pour décrocher votre prêt. C’est pas nécessaire de consulter la banque avant la signature du compromis.
La remontée des taux et les nouvelles recommandations du HCSF ont durcit les conditions d’accès au prêt bancaire; c’est pourquoi il est plus que jamais nécessaire de montrer le sérieux de votre projet au travers d’un dossier bancaire béton.
Voici les étapes à suivre pour réaliser un dossier bancaire solide.
1 – Préparer tous les documents nécessaires
En complément de votre dossier d’investissement locatif, vous devez fournir des pièces justificatives (liste des pièces). L’objectif étant de présenter un dossier de prêt immobilier complet à votre organisme prêteur.
En fonction de votre projet, du nombre de co-emprunteur et de votre patrimoine, cela représente un nombre conséquent de pièces. Nous vous conseillons de les renommer avec le nom du document précédé de vos initiales, si vous emprunter à plusieurs. Il est fréquent qu’il manque des documents ou que ces derniers soient flous ou pas nommés. C’est le cauchemar des banquiers. Avec un dossier complet et bien construit, vous marquez déjà des points et vous véhiculer une image sérieuse et professionnelle.
Gardez en tête que vous devez apporter les originaux et les copies lors de la présentation de votre projet d’investissement locatif.
2 – Réaliser la trame
Nous vous conseillons d’utiliser un logiciel comme power point pour réaliser votre dossier bancaire. Vous pourrez ainsi intégrer facilement photos, vidéos et graphiques.
Avant de commencer la rédaction, vous devrez penser à l’articulation de votre projet.
Il est plus intéressant de présenter le profil de (ou des emprunteurs) en première partie. C’est la méthode entonnoir. On part des informations générales pour aller vers des informations plus pointues. Vous l’aurez compris, ce qui va intéresser la banque en premier lieu, c’est votre profil. Capter l’attention de votre conseiller bancaire avec une présentation détaillée et rassurante de votre profil. Vous pouvez avoir un projet hyper rentable mais si vous ne respectez pas les critères d’endettement, vous aurez peu de chance d’avoir un accord de prêt. Une fois votre banquier rassuré par votre situation, il sera plus à l’écoute de votre projet.
Passez ensuite à la présentation du bien et de ses caractéristiques. N’hésitez pas à agrémenter votre dossier de quelques visuels. Mettez en avant ses points forts en fonction du type de location que vous envisagez. Si vous souhaitez louer votre bien en location courte durée (LCD), mettez en avant par exemple sa situation géographique privilégiée proche de la gare et des commerces, à deux pas d’un lieu touristique ou de la mer.
Si vous devez réaliser des travaux, intégrez des inspirations d’ambiance ou des moodboards pour que votre interlocuteur puisse se projeter.
Une fois le bien présenté, passez aux chiffres et à la projection de rentabilité. C’est la troisième partie et sans doute la plus étoffée. Vous devrez démontrer votre analyse du marché, vos connaissances en matière d’immobilier locatif et votre motivation pour faire aboutir votre projet.
3- Présenter un projet chiffré
L’établissement bancaire va donc s’intéresser à la rentabilité de votre projet. Il est donc important de fournir dans votre dossier un budget prévisionnel mettant en adéquation vos ressources (apport et prêt bancaire) et les dépenses liées à votre projet d’investissement locatif (prix d’achat du bien, frais de notaire, travaux, assurance emprunteur, charges mensuelles, taxe foncière, cfe…).
Il faudra aussi préciser le régime fiscal vous allez adopter car ce choix va impacter directement la rentabilité de votre projet. Par exemple, si vous choisissez le régime du loueur meublé non-professionnel (LMNP) au réel, vous êtes dans une majorité de cas, exonéré d’impôts les 10 premières années.
Un plan de financement, s’il est bien construit, permet au banquier de juger le potentiel de votre projet d’investissement locatif et de votre capacité de remboursement. Il ne suffit cependant pas d’avancer des chiffres, il faudra apporter des preuves.
Pensez à inclure en annexe de votre dossier bancaire, une étude du marché immobilier locatif dans la zone géographique choisie. Si des travaux sont à prévoir, demandez des devis à des artisans et annexez-les au dossier.
Pensez à inclure également une attestation de valeur locative fournie par les agences immobilières afin de justifier vos potentiels revenus locatifs. Si vous souhaitez opter pour de la colocation ou de la LCD, sachez que certaines banques prennent en compte les estimations de revenus Air Bnb. D’autres au contraire se basent sur 70% du loyer en LLD + 10 à 20% si celui-ci est loué meublé.
Pourquoi les banques prennent en compte seulement 70% du loyer ? Et bien parce qu’elles estiment que 30% des loyers perçus à l’année permettent de faire face à des travaux ou de la vacance locative.
Les lois sur la LCD et votre situation personnelle peuvent évoluer ces prochaines années. Nous vous recommandons de joindre à votre dossier, une estimation pessimiste sur la base d’un logement loué en LLD (location longue durée) afin d’évaluer la rentabilité minimum de votre projet. Même si votre projection affiche un cash-flow négatif, le banquier appréciera que vous ayez anticipé tous les cas de figure, même les plus pessimistes.
Préparez votre entretien
Une fois votre dossier complet, relu et corrigé, prenez rdv avec différentes banques. On préférera des banques où les décisions sont prises en interne. Vous pouvez aussi faire la choix de passer par un courtier qui va réaliser ce travail pour vous.
Pour gagner du temps, nous vous conseillons d’adresser l’ensemble des pièces au conseiller bancaire en amont. N’adressez jamais un dossier avec des éléments personnels par email. Compte tenu des systèmes de communication sécurisés, les banques n’ont que très rarement accès, à des solutions on-line comme We Transfer. Par contre, elles peuvent vous donner accès à un lien interne pour y déposer vos fichiers.
Lors du rendez-vous avec le banquier pour la présentation de votre dossier bancaire d’investissement locatif, vous devez le rassurer quant à la rentabilité de votre projet et vos connaissances en matière d’immobilier locatif. Expliquer en détail et avec transparence votre projet rassurera votre interlocuteur. S’il sent qu’il peut vous faire confiance pour rentabiliser votre bien locatif et rembourser votre emprunt, il n’aura aucun souci à vous accorder votre crédit.
N’oubliez pas de parler de la plus-value latente et de vos objectifs à long terme. Un banquier c’est pas seulement la personne qui accorde un prêt, c’est celui qui va construire une relation gagnant-gagnant avec vous.
Conditions du prêt et contre-parties
Outre le taux d’intérêt, il y a d’autres conditions du prêt qui peuvent être négociables, comme la durée du prêt, les pénalités pour paiement anticipé.. Un dossier solide peut vous donner une meilleure position de négociation.
Gardez à l’esprit que les prêts immobiliers, d’autant plus pour de l’investissent locatif, représentent une charge de travail importante en analyse mais aussi en saisie pour votre conseiller bancaire. Malgré la remontée des taux, c’est peu rémunérateur pour les banques. Evitez donc une négociation agressive sur les frais de dossier.
En vous accordant votre prêt bancaire pour de l’investissement locatif, la banque va attendre de vous, des contre-parties comme par exemple : l’ouverture d’un compte épargne pour vous ou vos enfants, une assurance-vie ou tout autre produit d’épargne.
Préférez instaurer une relation de confiance, un partenariat gagnant-gagnant pour obtenir un accord de prêt et voir votre projet aboutir.
Si vous avez plusieurs accords de banque, vous pouvez faire jouer la concurrence afin de bénéficier de conditions d’emprunt plus attractives.
Keryn propose un coaching dossier bancaire pour vous former et vous accompagner dans cette étape cruciale.