Top 10 des erreurs en investissement locatif A EVITER
Si tu débutes dans l’investissement immobilier, tu dois garder en tête que même s’il est possible de gagner de l’argent en achetant et en vendant des biens immobiliers, ou en les louant ; ton chemin pourra être semé d’embûches.
Le marché de l’immobilier locatif s’est professionnalisé ces dernières années laissant moins de place à l’amateurisme.
De belles opportunités restent à saisir à celui qui va se former, faire preuve d’une grande détermination et éviter les pires erreurs de l’investisseur immobilier.
Nos coachs ont réalisé un TOP 10 des erreurs les plus souvent commisses :
1- Croire qu’il faut être riche pour investir
Il n’est pas rare d’entendre : « je n’ai pas assez d’argent pour investir », « l’immobilier c’est pour les riches », « si on pouvait devenir riche avec l’immobilier, ça se saurait »… La liste est longue.
C’est une croyance limitante. Vois le nombre d’investisseurs immobiliers qui sont partis de zéro.
L’investissement immobilier est formidable car il repose sur l’effet de levier. En empruntant à la banque va te permettre d’actionner ce fameux effet de levier ; cette technique d’autofinancement va booster ta rentabilité.
Le fonctionnement de l’effet de levier est simple. Tu empruntes à la banque, tu loues ton bien, le loyer rembourse le crédit et si tu as investi intelligemment ; tu récupères un revenu supplémentaire, appelé « cash flow ». Ce principe te permet de bénéficies d’un revenu supplémentaire, de te constituer un patrimoine avec un faible effort de financement.
2- Ecouter les avis de votre entourage
Si tu as un projet d’investissement locatif, tu verras que chacun a une anecdote à te partager, d’autres vont te projeter leurs peurs : un appartement retrouvé saccagé, des locataires qui ne paient pas… Ces situations existent mais sont marginales. Sais-tu que seul 3% des propriétaires sont en situation d’impayés ?
Des dispositifs existent pour éviter les problèmes, ne te laisse pas décourager et entoures toi d’experts.
3- Ne pas se former
Le marché de l’immobilier locatif s’est professionnalisé ces dernières années. La réglementation concernant le nouveau DPE, les lois sur la fiscalité, le permis de louer, le numéro d’enregistrement, le changement d’usage, la règle de compensation… sont venus complexifier le marché.
Il est plus que jamais nécessaire de se former pour optimiser son bien et le déclarer en toute légalité.
Exemple : un couple de montpelliérains exploitaient depuis 2019, 2 appartements en LCD via leur SCI. Ils n’ont pas su qu’ils devaient faire un changement d’usage auprès de la mairie. C’est une obligation dans les villes de plus de 200 000 habitants et d’autres communes plus petites où la tension immobilière est forte.
En cas de non-respect du changement d’usage, les propriétaires s’exposent à une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 euros par local.
En cas de fausses déclarations ou manœuvres frauduleuses, l’amende peut aller jusqu’à 80 000 euros par bien assorti d’une peine d’emprisonnement d’un an.
A Montpellier, le changement d’usage entraine la compensation. La municipalité a mis en place dès 2022, le système de compensation obligeant les personnes morales (ici la SCI) à transformer des bureaux ou autre local en habitation, et ceux dès le 1er bien exploité en LCD. Pour les personnes physiques (nom propre) la compensation devient obligatoire dès le second bien en LCD.
Cette mesure a été prise afin d’éviter un développement non contrôlé des meublés du tourisme qui participent à l’éviction progressive de l’offre de logements et à la hausse des prix à l’achat et à la location.
4- Ne pas s’intéresser au régime fiscal
Saviez-vous que 70% des investisseurs ne s’intéressent pas au régime fiscal lors de l’achat de leur bien ?
C’est pourtant la clé pour avoir un bien rentable.
Ils vont louer souvent en nu et être imposés de fait, au titre des revenus fonciers. Pour rappel, un abattement forfaitaire de 30% sera appliqué mais les revenus locatifs sont imposables à hauteur de 17,2% de prélèvements sociaux, dont 6,8 % de CSG déductible en année N+1.
Il est toutefois possible de choisir le régime réel qui permet de déduire un grand nombre de charges (travaux, intérêt d’emprunt, assurance…). Cette option est irrévocable pendant 3 ans.
D’autres régimes existent permettant d’amortir le bien, les travaux… qui de fait, exonèrent d’impôts pendant au moins 10 ans.
Si tu souhaites un audit de ta situation et te faire accompagner, prend RDV avec nos coachs.
5- Ne pas avoir de stratégie
Avant de te lancer dans l’investissement locatif, tu dois savoir pourquoi tu le fais.
Est-ce que tu souhaites augmenter tes revenus mensuels, préparer ta retraite, constituer un patrimoine pour tes enfants… ?
Est-ce que tu souhaites garder le bien longtemps ou tu préfères faire une opération d’achat-revente ou de division pour empocher une plus-value rapide ?
Toutes ces raisons vont te permettre de mettre en place une stratégie et de choisir le régime adapté.
Exemple : un jeune cadre de Nîmes vient d’acheter un T2 destiné à de la location longue durée. Il a deux enfants et un salaire plutôt confortable. Son but est de développer un patrimoine pour le léguer à ses enfants. Il a donc choisi le statut le plus intéressant dans son cas : la SCI à l’IS.
6- Ne pas faire d’étude de marché
C’est une erreur très commune : acheter un bien pour du locatif sans faire d’étude de marché.
Il est primordial d’étudier le marché locatif dans la ville où l’on souhaite acheter, sa tension immobilière, le prix moyen de la location en fonction du type de bail : location étudiante, location longue durée ou bail mobilité.
Si tu optes pour de la location courte durée, type Air Bnb tu devras analyser le marché et la saisonnalité pour estimer tes revenus annuels.
Une analyse approfondie va te permettre de connaitre le marché, ses spécificités et te garantir une rentabilité satisfaisante.
7- Acheter un bien avec trop d’affect
Lorsque tu trouveras le bien fait pour toi, tu sentiras que c’est le bon. Et parce que c’est le bon, tu auras peur que quelqu’un l’achète avant toi.
Tu vas avoir le comportement classique de l’acheteur qui a un coup de cœur et tu vas l’acheter quel que soit le prix quitte à emprunter davantage.
Pour faire une affaire, tu ne dois JAMAIS te laisser guider par ton coup de cœur. Certes il faut que le bien te plaise mais tu dois faire une offre qui correspond à ton budget et au prix du marché.
Les calculs de rentabilité doivent être au cœur de tes décisions.
8- Ne pas demander un différé d’emprunt
Le différé de paiement d’un crédit peut être partiel ou total.
Avec un différé d’emprunt partiel, la banque offre la possibilité à l’emprunteur de ne rembourser aucun capital durant une période donnée (de 1 à 36 mois). Tu ne paies que les intérêts et les frais complémentaires tels que l’assurance emprunteur.
Avec un différé total, tu ne payes que l’assurance de ton crédit pour une période donnée. La fin de la période de différé marque le début du remboursement des mensualités et des intérêts dans leur intégralité.
Ce mécanisme permet de te constituer une trésorerie pour faire face à d’éventuels travaux ou pour investir à nouveau.
La majorité des crédits immobiliers sont des crédits amortissables, soit un remboursement du capital, des intérêts et de l’assurance emprunteur.
Sais-tu qu’une autre forme de différé existe, le prêt in-fine ? Tu paies l’assurance et les intérêts tous les mois et le capital qu’en fin de prêt.
9- Ne pas négocier son assurance emprunteur
L’assurance emprunteur prend en charge le paiement de tout ou partie des échéances de prêts dans certaines situations : décès, perte totale et irréversible d’autonomie, incapacité ou invalidité au travail. Cette assurance n’est pas obligatoire mais la banque peut l’exiger pour faire face aux risques de la vie. Le caractère obligatoire ou facultatif de l’assurance doit être précisé sur l’offre de prêt.
La banque peut proposer l’assurance de son partenaire mais tu es libre de choisir l’assurance de ton choix. Depuis la loi Lemoine, il est possible de changer d’assurance emprunteur sans frais ni prévis.
Il est important de comparer les offres d’assurance. Tu peux constater des différences importantes en fonction des assureurs, qui auront une incidence sur ta rentabilité.
Avant de changer d’assurance, n’hésite pas à comparer les tarifs et les garanties. Attention, tu dois choisir une assurance qui présente un niveau de garantie au moins équivalent à ton contrat actuel.
Exemple: Damien a souscrit une assurance emprunteur auprès de sa banque au moment du crédit sans penser démarcher des concurrents. Sur les conseils de son coach, il a contacté des assurances et a pu souscrire à une assurance présentant de meilleures garanties, 50% moins cher que celle qu’il détenait préalablement; soit une économie de 11 500 euros. Intéressant non ?
10- Ne pas s’entourer de professionnels
Chez Keryn, nous avons l’intime conviction que pour réussir son investissement locatif, il est primordial de se former et de se faire accompagner par des experts.
Les coachs en immobilier locatif vont avoir un oeil extérieur et pourront t’apporter leurs expertises afin d’optimiser l’exploitation de ton bien, t’aider dans les différentes étapes et t’éviter des erreurs qui pourraient te coûter très cher.
Etre accompagné, c’est aussi gagner en assurance dans ses projets et dormir sur ces deux oreilles.