Demander un différé d’emprunt, bonne ou mauvaise idée ?

Qu’est ce qu’un différé d’emprunt ?

Un différé d’emprunt, dans le contexte d’un prêt immobilier ou d’un autre type de crédit, est une période pendant laquelle l’emprunteur ne rembourse pas tout ou partie des mensualités (capital et/ou intérêts) qui lui sont normalement dues. Il existe deux principaux types de différés :

Différé partiel : L’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la période de différé. Le capital commence à être remboursé seulement après la fin de cette période.
Différé total : L’emprunteur ne rembourse ni le capital, ni les intérêts pendant la période de différé. À l’issue de cette période, il commence à rembourser à la fois le capital et les intérêts. Les intérêts qui n’ont pas été payés pendant le différé sont généralement capitalisés, c’est-à-dire ajoutés au capital emprunté initial.

Les périodes de différé peuvent varier en durée selon les accords et les besoins de l’emprunteur. Elles peuvent aller de quelques mois à 3 ans.

Le différé d’emprunt est particulièrement intéressant dans certaines situations, notamment :

Pour des projets immobiliers où l’emprunteur anticipe un délai avant de percevoir des revenus (par exemple, pour de l’investissement locatif ou lors de la construction d’une maison).
Pour les étudiants qui contractent un prêt pour financer leurs études et qui ne commenceront à rembourser qu’après leur entrée dans la vie active.
Pour gérer des situations de trésorerie ou d’endettement temporaire.

Cependant, il faut être conscient que, même si le différé offre une certaine souplesse, il peut augmenter le coût total du crédit, notamment dans le cas d’un différé total où les intérêts sont capitalisés. Il est donc important de bien évaluer les avantages et les inconvénients avant de choisir cette option.

Combien coûte un différé d’emprunt ?

Le coût d’un différé d’emprunt dépend de plusieurs facteurs, notamment le type de différé (partiel ou total), la durée du différé, le taux d’intérêt du prêt, et le montant emprunté. Voici comment ces coûts sont généralement déterminés :

Différé partiel :
- Durant cette période, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts, sans toucher au capital. Le coût est donc essentiellement représenté par les intérêts payés pendant cette période. Si le taux d’intérêt est de 4% et que vous empruntez 100 000 € sur un différé de 12 mois, cela coûterait approximativement 4 000 € pour cette année (en simplifiant et sans tenir compte de la diminution des intérêts au fur et à mesure que le capital est remboursé).
Différé total :
- L’emprunteur ne rembourse ni capital ni intérêt pendant le différé. Les intérêts qui s’accumulent pendant cette période sont souvent capitalisés, c’est-à-dire ajoutés au capital emprunté. Ce processus augmente la somme totale sur laquelle les intérêts sont calculés une fois que la période de différé est terminée, ce qui peut augmenter significativement le coût total du prêt.

Prenons un exemple simple pour illustrer le coût d’un différé d’emprunt. Vous souhaitez emprunter 100 000 € pour acheter un appartement destiné à la location. Votre banque vous propose un taux d’intérêt de 4% par an. Vous choisissez un différé total de 12 mois.

Différé total :

Durant ces 12 mois de différé total, vous ne payez ni le capital ni les intérêts.
Les intérêts pour cette année seraient de 4% de 100 000 €, soit 4 000 €.
Ces 4 000 € sont capitalisés, c’est-à-dire ajoutés à votre emprunt initial.
Après la période de différé, votre capital dû n’est plus de 100 000 €, mais de 104 000 € (100 000 € + 4 000 €).

Si vous aviez commencé à rembourser immédiatement sans différé, votre capital dû aurait diminué au fil des mois, et les intérêts auraient été calculés sur un capital décroissant. Mais avec le différé total, non seulement vous avez capitalisé les intérêts de la première année, mais vous paierez aussi des intérêts sur ces intérêts dans les années suivantes.

Ainsi, le coût direct du différé dans cet exemple est de 4 000 € (pour la première année), mais il y aura également un coût indirect dans les années suivantes puisque vous paierez des intérêts sur un capital plus élevé.

Pour déterminer le coût exact d’un différé d’emprunt, il faut généralement faire quelques calculs, souvent à l’aide d’une simulation de prêt ou en demandant une simulation à la banque ou à l’établissement de crédit.

Outre le coût direct lié aux intérêts, certaines banques peuvent également facturer des frais supplémentaires ou proposer un taux d’intérêt légèrement plus élevé pour des prêts avec différé, considérant le risque plus élevé qu’elles prennent pendant la période de différé.

Il est donc important de bien comparer les offres et de prendre en compte tous les coûts associés pour déterminer si un différé est avantageux dans votre situation.

Avantages du différé d’emprunt

Demander un différé d’emprunt pour un investissement locatif peut présenter plusieurs avantages. Voici quelques raisons pour lesquelles un investisseur pourrait envisager cette option :

Période de mise en location

Le différé permet à l’investisseur de disposer d’une période pendant laquelle il ne rembourse pas le capital de son prêt. Ceci est particulièrement utile lorsqu’il y a un délai entre l’achat du bien et la mise en location effective (par exemple, dans le cas de travaux de rénovation). Pendant cette période, l’investisseur ne perçoit pas de loyers, et un différé d’emprunt l’aide à gérer ses finances sans la charge supplémentaire des mensualités.

Fiscalité avantageuse

Dans certaines configurations fiscales, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Même si pendant le différé, seul le paiement des intérêts est dû, ceux-ci peuvent être déduits, ce qui peut offrir un avantage fiscal.

Gestion des trésoreries

Pour certains investisseurs, le début de l’emprunt coïncide avec d’autres dépenses importantes (travaux, ameublement, frais de notaire, etc.). Ne pas avoir à rembourser le capital immédiatement offre une certaine souplesse financière.

Optimisation du rendement

L’investisseur peut réinvestir l’argent qu’il aurait autrement consacré au remboursement du capital pour d’autres opportunités d’investissement pendant la période de différé.

Situation personnelle

Dans certains cas, l’investisseur pourrait avoir d’autres engagements financiers à court terme ou anticiper une augmentation de ses revenus dans un futur proche. Le différé lui permet de mieux s’adapter à ces situations.

Aspect psychologique

Pour certains, ne pas avoir à payer immédiatement le capital peut offrir une transition plus douce vers l’investissement locatif, surtout si c’est un premier achat.

Cependant, il est important de noter que le coût total de l’emprunt peut être plus élevé avec un différé, car pendant cette période, l’emprunteur paie principalement les intérêts. De plus, tous les établissements bancaires ne proposent pas cette option, et certains peuvent l’offrir à des conditions moins avantageuses.

Il est donc essentiel de bien comprendre les implications financières d’un différé d’emprunt et de consulter un expert ou un conseiller en financement avant de prendre une décision.

Comment négocier un différé avec sa banque ?

Négocier un différé d’emprunt avec une banque nécessite une préparation minutieuse, une bonne compréhension de vos besoins et une communication efficace avec votre banquier. Voici quelques étapes et conseils pour négocier un différé avec succès :

Comprenez bien vos besoins :
- Identifiez pourquoi vous avez besoin d’un différé (par exemple : travaux de rénovation, période sans loyers, etc.).
- Déterminez la durée du différé qui serait idéale pour vous.
Préparez votre dossier :
- Assurez-vous que votre dossier de prêt est solide et complet. Une bonne situation financière, un apport personnel conséquent et un historique bancaire propre peuvent renforcer votre position.
- Montrez à la banque que, malgré le besoin de différé, vous êtes un emprunteur fiable.
Soyez transparent :
- Expliquez clairement à votre conseiller bancaire pourquoi vous avez besoin d’un différé et comment vous prévoyez de gérer la situation après la période de différé.
Évaluez le coût :
- Soyez conscient que le différé peut augmenter le coût total de votre emprunt. Demandez une simulation pour comprendre l’impact du différé sur vos mensualités et le coût total du prêt.
Explorez différentes banques :
- Si votre banque actuelle est réticente à accorder un différé, explorez d’autres établissements bancaires. Certains peuvent être plus flexibles ou offrir de meilleures conditions.
Négociez d’autres aspects du prêt :
- Si la banque est réticente à accorder un différé, voyez si vous pouvez obtenir d’autres avantages comme un taux d’intérêt réduit, des frais de dossier offerts, etc.
Compromis :
- Si la banque est réticente à accorder un différé total, vous pourriez envisager un différé partiel comme compromis.
- Proposez éventuellement une durée de différé plus courte que celle initialement souhaitée si cela peut faciliter l’accord.
Soyez prêt à justifier :
- La banque voudra probablement comprendre pourquoi vous demandez un différé. Avoir des justificatifs ou des raisons valables (comme une phase de travaux ou une période de formation) peut aider à convaincre la banque.
Établissez une relation de confiance :
- Si vous avez un historique positif avec votre banque et que vous avez démontré une gestion financière responsable dans le passé, cela peut jouer en votre faveur. Une bonne relation avec votre conseiller bancaire peut également faciliter les négociations.
Revoyez votre capacité d’endettement :

Assurez-vous que, même avec le différé, vous respectez les critères d’endettement de la banque.

Négocier un différé d’emprunt est comme toute autre négociation bancaire. Une bonne préparation, une communication ouverte et une attitude constructive peuvent vous aider à obtenir les conditions souhaitées.