Encadrement ou plafonnement des loyers, quelles différences ?

Les locataires mais aussi certains bailleurs confondent très souvent, encadrement et plafonnement des loyers.
Pour résumé, le plafonnement permet de fixer le montant maximum de loyer qu’un bailleur peut appliquer à son locataire. L’encadrement impose une limite d’augmentation du loyer.
Zoom sur les spécificités de ces deux dispositifs pour ne plus jamais les confondre.

1- L’encadrement des loyers 

L’encadrement des loyers est un dispositif permettant de limiter l’évolution des loyers pour les logements loués nus ou meublés dans certaines zones géographiques dites zones tendues.

L’état a mis en place ce dispositif d’encadrement pour freiner l’augmentation des loyers.

L’encadrement des loyers, qu’est-ce que c’est ?

L’encadrement des loyers est un dispositif qui vise à limiter la hausse des loyers lors de la relocation des logements. En cas de nouvelle location, le propriétaire ne peut exiger un loyer supérieur à celui appliqué au précédent locataire.

La seule augmentation de loyer autorisée est celle prévue par l’Indice de Référence des Loyers (IRL). En 2023, l’IRL est de 3,5% en France Métropolitaine, 2% en Corse et 2,5% dans les départements d’Outre-Mer.

En bloquant l’IRL, le gouvernement a montré sa volonté de protéger le pouvoir d’achat des locataires. Si on tenait compte de l’inflation réelle, l’IRL serait aux alentours de 5 à 7%, soit une économie de 210 euros pour un loyer à 750 euros.

A la date anniversaire du bail, le propriétaire est autorisé à augmenter le loyer dans la limite de cet indice publié par l’INSEE. Exception faite pour le logement ayant une étiquette énergétique classée F ou G. Dans ce cas l’augmentation du loyer est interdite depuis le 24 août 2022.

Où est appliqué l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est appliqué dans 28 agglomérations considérées en zones tendues. Ces zones présentent une tension locative élevée, soit un nombre important de demandes par rapport à l’offre. Ce déséquilibre rend très difficile l’accès au logement pour les locataires. Généralement, il s’agit des métropoles de plus de 50 000 habitants regroupant les caractéristiques suivantes : 

• un niveau élevé des loyers
• des prix d’acquisition élevé dans l’ancien
• une forte tension locative nombre élevé de candidatures pour la location d’un logement

Quels logements sont concernés par l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers s’applique à la majorité du parc locatif privé loué à titre de résidence principale. Il concerne les logements  : 

• “nus” ou loués “vides”
• meublés
• loués en bail mobilité

A l’exception des logements : 

• dont c’est la première location (neuf ou ancien)
• vacants depuis + de 18 mois
• ayant fait l’objet de travaux d’amélioration dans les 6 derniers mois, dont le montant est égal ou supérieur à la dernière année de loyer

Cas d’exonération de l’encadrement des loyers 

Deux cas permettent d‘exonérer le propriétaire de l’encadrement de son loyer.

Le logement doit avoir une étiquette énergétique égale à E et remplir certaines conditions : 

• un loyer manifestement sous-évalué : le bailleur doit apporter la preuve de la sous-évaluation grâce à des références de voisinage répondant à des critères précis. Compte tenu de la complexité de la démarche, celle-ci est peu utilisée.
• la réalisation de certains gros travaux depuis la dernière location. Il s’agit des travaux d’amélioration ou de mise en conformité dont le montant est au moins égal à 50 % des loyers de la dernière année.

2- Le plafonnement des loyers

Le plafonnement permet de fixer le montant maximum du loyer qu’un propriétaire peut exiger à son locataire. Le loyer est exprimé en €/m2 de surface habitable, hors charges. Il est déterminé par l’administration fiscale et réévalué chaque année. Les plafonds de loyers sont fixés par zones et peuvent être accompagnés d’un plafond de ressources du locataire.

Qui est concerné par ce plafonnement des loyers ?

Mis en place en 2019, le plafonnement des loyers est en vigueur à Paris et nombreuses villes de banlieue. 

En 2019, Paris a été la première ville à tester l’expérimentation pour une durée de 5 ans. Seuls les baux signés depuis le 1er juillet 2019 sont concernés.

Le plafonnement des loyers sont aussi applicables dans certains dispositifs comme le Pinel.

Comment fixer le montant de votre loyer en cas de plafonnement ?

La DRIHL a mis en place un simulateur pour connaître le montant de loyer maximum par m2 exigible au locataire.