Tout savoir sur l’investissement locatif à Montpellier

Explosion démographique

Montpellier, riche de 10 siècles d’histoire a connu une explosion de sa population ces dernières années, créant un dynamisme du marché immobilier sans précédent.
Avec ces 281 000 habitants en 2022, Montpellier est la 7ème place des villes de France, d’un point de vue démographique, juste après Nantes et avant Strasbourg.
Entre 2000 et 2012, c’est près de 2 200 nouveaux habitants en moyenne par an. Depuis 2012, la tendance s’accélère avec une moyenne de 4 000 nouveaux
Cette forte croissance démographique nécessite la création de nouveaux quartiers (Port Marianne, Grisette, Ovalie, Malbosc…), de logements et d’infrastructures (écoles, mairie annexe…) pour répondre aux besoins de la population.

Attractivité économique
Côté attractivité économique, la ville a là aussi de nombreux atouts.

Montpellier est l’une des villes abritant le plus d’étudiants en France. On estime sa part d’étudiant à presque 1/4ème de sa population.
Si ses 3 universités et 6 écoles supérieures de renom attirent ; c’est aussi le taux d’ensoleillement élevé qui ravi les étudiants montpelliérains.
Montpellier est définitivement une ville où il fait bon vivre et étudier.

Son bassin d’emploi lié au médical et à la santé regroupe plus de 2000 entreprises et 7500 emplois.
Montpellier occupe aussi la 1re ville de France dans la recherche publique avec la présence de nombreux centres (CNRS, IRD, CIRAD, INRAE…).

Labellisée French Tech, Montpellier Méditerranée Métropole attire de jeunes actifs, start-up et entrepreneurs en quête de nouvelles opportunités.
Des acteurs majeurs de la Tech sont présents comme Dell (+ 900 salariés) et Ubisoft (+ 400 salariés)…

Les nouvelles technologies et plus précisément dans les domaines de l’agroécologie, de l’alimentation, du numérique et de l’environnement offrent de nombreuses perspectives d’emplois.

La construction d’un pôle mondial d’excellence dédié à la santé globale est en cours au nord de la ville : la Med Vallée.
La Med Vallée s’articule autour de trois thématiques complémentaires : la santé, l’alimentation et l’environnement.
Le projet porté par la Métropole a pour ambition de fédérer les acteurs des différents écosystèmes : CHU, université, start-up, chercheurs et incubateurs…
Sa vocation est de promouvoir et développer l’excellence en santé au niveau européen et mondial.

Il est certain que la Med Vallée va attirer de nouvelles entreprises de ces secteurs, créer de l’emploi, développer l’économie et la demande locative au nord de la ville.

Ville touristique et culturelle
Son accessibilité est un véritable atout pour la ville.

Montpellier est desservie par deux gares TGV : Montpellier Saint Roch, la gare historique, située au centre-ville et Montpellier Sud de France, la nouvelle gare située au sud de la ville. Le TGV relie Montpellier à Paris en 3h30, Toulouse en 2h et Barcelone en 3h.

Montpellier est également doté d’un aéroport international : Montpellier Méditerranée, situé à 10 mn de la ville en voiture.
Il relie la capitale avec pas moins de 8 vols par jour (assurés par Air France et Transavia) ainsi que de nombreuses destinations en Europe et en Afrique du Nord.
Une liaison directe et quotidienne avec Amsterdam, hub européen, permet d’atteindre une destination plus lointaine.

Montpellier est particulièrement bien desservie par les transports avec 4 lignes de tramway (une 5ème ligne en 2025) qui maillent la ville et les communes aux alentours.

Située à seulement 15km de la mer, Montpellier attire bons nombres de touristes chaque année. Il faut dire que la ville a de nombreux atouts qui plaisent aux vacanciers comme le tramway qui relie le centre-ville à la mer, un cœur de ville piéton et de nombreuses pistes cyclables.

Montpellier jouit d’une vie culturelle très riche avec un centre historique « l’Ecusson » aux ruelles médiévales pleine de charme.
Les touristes aiment découvrir la plus ancienne fac de médecine, les nombreux restaurants, l’Opéra Comédie, les nombreux musées, dont le fameux Musée Fabre ou le MoCo.

Les touristes visitent Montpellier, toute l’année et aiment particulièrement le cœur de ville qui se découvre à pied car il est majoritairement piéton. La priorité est aux mobilités « décarbonnées », à savoir tramways, bustram et vélo.

La ville a toujours été avant-gardiste en matière d’écologie.
Dès 1985, Montpellier débute sa piétonisation, sous la houlette de son maire, George Freche qui dirigea la ville pendant 27 ans (1977 à 2004).
Pour Michaël Delafosse, l’actuel maire, il est nécessaire d’accroitre la transformation de la ville pour qu’une fois débarrassée de son trafic de passage, le centre-ville devienne plus étendu et donc plus attractif.
D’autant que la mairie prévoit également d’étendre l’aire piétonne de la place de la Comédie à la gare Saint-Roch en 2024.

Le marché locatif à Montpellier et ses alentours est extrêmement tendu.

L’offre n’augmente pas suffisamment au regard de la demande, et il y a encore trop peu d’investisseurs locatifs.
La demande locative est quant à elle en forte augmentation en raison de la croissance démographique et du report des projets d’acquisition d’un premier achat d’une partie des locataires, qui reste finalement sur le marché locatif.
La raison ? La hausse des taux, le durcissement de l’accès au crédit et la crainte d’une baisse future des prix.
A noter que l’entrée en vigueur du plafonnement des loyers mis en place dans la ville en juillet 2022 ont freiné certains investisseurs.

Montpellier comme certaines communes à l’est : Castelnau, Castries, Beaulieu ou Baillargues restent très attractives.
La demande est telle que les appartements se louent très vite avec un rendement locatif brut moyen d’environ 5 % brut.

Réglementation
La tension est telle que la municipalité de Montpellier a instauré en juillet 2022 de nouvelles mesures visant à rendre l’accès aux logements plus accessibles :

1/ Encadrement des loyers
Cette expérimentation doit permettre de limiter le niveau des loyers dans les secteurs en forte tension immobilière et prévenir les loyers abusifs. L’arrêté d’encadrement des loyers détermine un loyer de référence (hors charges), un loyer plancher et un loyer plafond à ne pas dépasser.

L’encadrement des loyers s’applique pour les baux signés à compter du 1er juillet 2022 :
– les 1ères mises en location
– les changements de locataires
– les renouvellements de bail
– les baux mobilité

Sont exemptés :
– les logements gérés par un organisme HLM ou SEM
– les logements conventionné ANAH
– les logement soumis à la loi 1948
– les contrats de location saisonnière (meublé de tourisme).
– les logements gérés avec services

Chaque année, le Préfet de l’Hérault fixe par arrêté :
– un loyer de référence
– un loyer de référence majoré (= loyer de référence + 20%) = plafond à ne pas dépasser
– un loyer de référence minoré (= loyer de référence – 30%)
Ils sont indiqués au m² de surface habitable et hors charges.

Le loyer de référence est déterminé en fonction de 4 critères :
– la zone géographique
– le nombre de pièces
– la date de construction
– vide ou meublé

Exception : lorsque le bien présente des caractéristiques d’exception comme une vue extraordinaire, un complément de loyer peut être demandé par le bailleur.

Montpellier se caractérise par des quartiers très différents.
Au nord, une forte demande étudiante près de Hôpitaux-facultés, situé à deux pas du CHU et des bons nombres de grandes écoles.

– La Comédie
– Ecusson (centre historique)
– Gares
– Beaux Arts
– Les Aubes
– La Pompignane
– Milinéraire – Grammont
– Port Marianne
– Aiguerelles
– Saint Martin
– Près d’Arenes
– Gambetta
– Lemasson
– La Croix d’Argent
– Estanove
– Figuerolles
– Pas du loup
– La Chamberte
– La Matelle
– Celleneuve
– La Paillade
– Alco
– Les Cévennes
– Les Hauts de Massane
– Les Arceaux
– Hôpitaux-facultés
– Plan des 4 seigneurs
– Boutonnet
– Aiguelongue

– Antigone

– Pont Trinquat
– Près d’Arènes
– Alco
– Hôpitaux- facultés
– Euromédecine
– Estanove
– La Chamberte
– La Croix d’Argent