Investissement locatif : comment bien estimer ses travaux ?
L’estimation des coûts de travaux est une tâche complexe qui requiert une attention particulière aux détails. Voici les étapes à suivre pour vous guider dans l’établissement d’un estimatif de travaux :
1 – Préciser vos besoins
Avant toute chose, il faut savoir précisément quels travaux doivent être effectués pour l’exploitation de votre bien locatif. Vous devrez d’abord lister :
- les travaux obligatoires de mise en conformité (électricité, plomberie, rénovation énergétique…)
- les travaux nécessaires au confort de vos prochains locataires
- Les travaux optionnels.
Si votre budget ne permet pas de réaliser l’ensemble des travaux, vous pourrez ainsi plus facilement prioriser vos dépenses de travaux.
2- Organiser des visites travaux
Votre estimatif de travaux va dépendre de la rénovation à engager. Est-ce que c’est juste un sol à refaire et un coup de peinture sur les murs ? Dans ce cas, vous pourriez l’estimer assez facilement.
Si les travaux sont de plus grande ampleur, il sera nécessaire d’organiser des visites de travaux avec des artisans ou un maître d’oeuvre pour estimer ces travaux. Si vous voulez pas que le bien vous passe sous le nez, vous aurez intérêt à signer le compromis et enchainer les visites afin d’obtenir les devis avant les 10 jours de calendriers de prévis.
Rien ne vaut l’oeil expert d’un professionnel du bâtiment. Pensez à prendre avec vous, les diagnostics techniques, les plans vous en avez ainsi qu’un mètre laser de préférence, votre cahier de notes et votre smartphone. N’ayez pas peur de tout prendre en photo et en vidéo. Il y a de grandes chances que vous en ayez besoin.
Notez également les superficies de chaque pièce et les informations importantes par pièce.
Faites un tableau de l’ensemble des travaux à effectuer par corps de métier et par pièce. Indiquez sur celui-ci les tâches que vous faites vous-même et celles que vous déléguez.
A réception des devis, comparez les offres pour vérifier la pertinence et la cohérence des prestations proposées. Vous pourrez ensuite insérer les lignes budgétaires avec les montants TTC, en fonction de votre tableau. Si vous n’êtes pas assujetti à TVA, vous aller payer TTC, privilégiez donc un estimatif de travaux TTC. Pour rappel, certains artisans en auto-entreprises ne sont pas assujettis à TVA, le HT est donc égal au TTC.
Si vous achetez des matériaux ou marchandises, n’oubliez pas d’indiquer le prix de celles-ci ainsi que le transport ou la livraison.
Il est d’usage de prévoir une marge de 10 à 20% du montant total pour financer les imprévus et les hausses tarifaires dans son estimatif de travaux.
En suivant ces étapes, vous aurez une idée assez précise des coûts associés à votre projet de travaux. Gardez à l’esprit que tout estimatif est une approximation et que les coûts réels peuvent varier. C’est un document vivant qui peut nécessiter des modifications au fur et à mesure de l’avancement du projet.
On le répétera jamais assez… faites intervenir des gens sérieux, compétents et recommandés par vos connaissances. Vous devez vous assurer qu’ils sont prêts et disponibles à intervenir au moment voulu. Un retard dans votre planning de travaux aura fatalement une incidence sur votre rentabilité. Assurez-vous qu’ils disposent également de toutes les garanties et assurances nécessaires et que celles-ci sont à jour.
3- Prévoir un planning de travaux
Si vous vous lancez dans une rénovation importante faisant appel à plusieurs corps de métiers, vous devrez réaliser un planning de chantier. Pour se faire, indiquer d’abord la date de livraison des marchandises car il peut y avoir des délais incompressibles comme la fabrication d’une cuisine ou des fenêtres… Ensuite indiquer l’ordre des travaux de la démolition à la peinture. En effet, vous allez vite constater que les travaux sont imbriqués. Par exemple, le plombier va devoir intervenir pour les évacuations d’eau avant le plaquiste puissent poser le placo.
Si l’artisan choisi n’est pas disponible sur les dates souhaitées, vous serez probablement dans l’obligation de travailler avec quelqu’un d’autre qui sera peut-être plus cher. Ceux-ci afin de ne pas retarder et mettre en péril la suite du chantier. Le réalisation d’un planning de travaux est incontournable pour estimer ses travaux, au plus juste.
Pour les rénovations importantes touchant au gros oeuvre, nous vous recommandons fortement de faire appel à un maître d’oeuvre pour coordonner l’ensemble des intervenants.