L’effet de levier et la rentabilité en immobilier locatif
De nombreux investisseurs se demande si il faut utiliser ses économie ou un éventuel héritage ou si il est préférable d’emprunter pour un investissement immobilier. Cette différence est fondamentale sur le plan de la rentabilité réelle de votre investissement puisque qu’un financement par un prêt bancaire va vous permettre de bénéficier de ce qu’on appelle l’effet de levier immobilier.
Qu’est ce qu’un effet de levier ? Comment améliorer la rentabilité de votre investissement locatif ? Keryn vous dit tout.
Qu’est-ce que l’effet de levier immobilier ?
En raison de la stabilité du marché et de ses rendements récurrents, l’immobilier est le seul investissement à destination des particuliers pouvant être financés au moyen d’un crédit bancaire.
En d’autres termes, pour investir 200 000 euros dans l’immobilier vous n’avez pas besoin de disposer de cette épargne, mais seulement des revenus suffisants pour rembourser progressivement le crédit immobilier correspondant.Il s’agit là de la différence fondamentale avec les placements financiers (PEL, assurance vie…) qui ne peuvent pas faire l’objet de financements à long terme.
Ainsi, le fait de pouvoir augmenter sa capacité d’investissement grâce à l’endettement est appelé effet de levier. Grâce à l’effet de levier immobilier au lieu de toucher des rendements sur un investissement de 10, vous pouvez emprunter 90, pour toucher des rendements sur 100.
Si vous supposez des rendements proportionnels, le montant des revenus perçus s’en trouvera multiplié par le ratio de l’effet levier (x10 dans notre exemple). Donc, quand un investissement immobilier propose un taux de rendement de 5 % par an, il pourra en réalité être bien supérieur si vous financez votre investissement locatif à crédit.
Comment calculer le ratio de l’effet levier immobilier ?
Le ratio d’un effet levier immobilier consiste à calculer la part de votre apport personnel dans le montant global de l’investissement. Autrement dit, il s’agit de déterminer le facteur multiplicatif de vos rendements.
La méthode de calcul du ratio de l’effet levier immobilier est la suivante :
- Montant de l’investissement / Apport personnel
Exemple de calcul avec le ratio de l’effet levier :
Prenons l’exemple d’un investissement locatif total de 300 000 euros proposant un rendement annuel de 6 %. En raison de la rentabilité de votre projet immobilier, la banque accepte de financer votre projet à condition que vous fassiez un apport de 30 000 euros (10 %). Ainsi, en apportant seulement 30 000 euros, vous disposez d’un actif d’une valeur de 300 000 euros. Quelle sera la rentabilité effective de votre apport ?
Calcul du ratio d’effet levier : 300 000 / 30 000 = 10
Autrement dit, avec un rendement de 6 %, le rendement de votre apport est de 6 x 10 % = 60 % par an grâce à l’effet de levier immobilier. En effet, vous percevez chaque année 6 % de 300 000 euros soit 18 000 euros pour un apport de 30 000 euros soit un rendement effectif de 60 %.
Difficile à obtenir un tel niveau de rentabilité sur le marché boursier pour un niveau de risque relativement faible ! Notez toutefois qu’on n’a pas encore pris en compte la rentabilité totale de l’opération, puisque s’ajoute la valorisation croissante de votre bien sur le marché immobilier et sa plus-value à la revente.
Pour calculer la rentabilité globale de votre investissement, la méthode de calcul est la suivante :
- (Valeur de l’actif immobilier + loyers totaux perçus – impôt – charges – capital restant dû) / apport personnel x 100
Vous pouvez diviser le résultat par la durée totale de votre investissement pour connaitre sa rentabilité annuelle.
Exemple de calcul d’investissements locatifs avec ou sans effet levier immobilier
Pour bien comprendre les avantages de l’effet de levier immobilier, comparons deux exemple pour un même investissement immobilier :
- investissement locatif financé à 100 % sur fond propre (achat en cash, sans emprunt)
- investissement locatif financé à 90 % par un prêt immobilier et 10 % en fonds propres.
L’investissement locatif présente les caractéristiques suivantes :
| Prix d’acquisition du bien immobilier (tous frais compris) | 300 000 euros |
| Taxe foncière | 500 euros |
| Charges de copropriété (non reportées sur le locataire) | 700 euros |
| Gestion locative | 1 500 euros |
| Loyers annuels | 12 000 euros |
| Plus-value estimée sur 10 ans | 55 000 euros |
Quelle est la rentabilité effective de l’investissement locatif sur 10 ans ?
– Cas n° 1 : investissement locatif sans emprunt
Dans ce premier exemple, l’investissement locatif est réalisé en cash. Autrement dit, l’investisseur n’a pas de prêt immobilier à rembourser, mais le bénéficie pas de l’effet levier.
Pour calculer le taux de rentabilité, il convient, dans un premier temps, de calculer les gains soit : 300 000 (valeur initiale du bien) + 55 000 (plus-value sur 10 ans) + 12 000 x 10 (loyers totaux encaissés sur 10 ans) = 475 000 euros
Puis, il faut retrancher les charges et dépenses : 475 000 – 500 x 10 (taxe foncière) – 700 x 10 (charges de copropriété) – 1 500 x 10 (gestion locative) = 448 000 euros.
Enfin on applique la formule de calcul du taux de rentabilité soit : 448 000 / 300 000 x 100 = 149 %
Sans effet de levier immobilier, la rentabilité de votre investissement locatif est de 149 % sur 10 ans soit 14,9 % par an.
– Cas n°2 : investissement locatif avec effet levier
Pour l’investissement locatif avec effet levier immobilier, la méthode est strictement la même sauf que l’investissement initial retenu n’est pas le même. Dans ce deuxième exemple, l’investisseur a seulement mis 30 000 euros de sa poche pour acquérir un bien à 300 000 euros.
De plus, l’effet levier n’est pas gratuit. Il faut s’acquitter des intérêts d’emprunt et des primes de l’assurance de prêt immobilier. On suppose alors un coût global du crédit sur 10 ans de 15 000 euros pour un emprunt de 270 000 euros. Cet emprunt doit par ailleurs être remboursé en totalité.
Il faut donc retrancher : 475 000 – 15 000 (coût de la dette) – 270 000 (montant de l’emprunt) = 145 000 euros
On applique ensuite la formule du taux de rentabilité en tenant compte seulement du capital investi soit : 145 000 / 30 000 x 100 = 483 %
Ainsi, grâce à l’effet levier immobilier, votre apport initial s’est rentabilisé à hauteur de 483 % sur 10 ans soit une rentabilité annuelle de 48,3 % par an (contre 14,3 % pour un investissement en cash, sans bénéficier de cet effet de levier).
Vous l’aurez compris, investir grâce à l’effet de levier est donc très intéressant financièrement ! De plus, en plaçant les économies qui auraient pu servir à financer votre projet, vous pourriez bénéficier d’intérêts d’emprunt chaque année et réussir à négocier un meilleur taux pour votre crédit immobilier.
Quel est le bon niveau d’endettement pour maximiser l’effet de levier ?
Certes, l’effet levier immobilier permet de démultiplier la rentabilité de votre investissement locatif, mais cela peut entrainer un cash flow négatif et impacter vos finances personnelles. Il faudra chaque mois combler la différence entre les loyers perçus et le montant de vos mensualités de prêt augmenté des différentes charges. À condition bien sûr qu’il n’y ai pas d’incidents de paiement ou de vacances locatives.
Effet de levier immobilier et cash flow négatif
Un cashflow négatif n’est pas une fatalité pour votre investissement locatif, c’est d’ailleurs une situation courante puisque cela n’impacte pas directement la rentabilité de votre investissement ni l’efficacité de l’effet levier immobilier.
Toutefois, si vous comptez vous constituer un patrimoine immobilier locatif, gardez en tête qu’un cashflow négatif diminue votre capacité d’emprunt pour effectuer un autre investissement immobilier. Pour rappel, les banques refusent de prêter de l’argent aux ménages dépassant les 35 % de taux d’endettement (sauf exceptions si vous investissez en société ou si vous avez un reste à vivre important). Les banques prennent en compte que 70 % de vos revenus locatifs dans ce calcul.
On vous conseille si possible, d’avoir un juste équilibre entre apport personnel et emprunt afin d’arriver à un cash-flow positif ou au moins égal à 0 afin d’avoir la capacité d’emprunt suffisante pour investir à nouveau et développer votre patrimoine sereinement.
Les risques de l’effet de levier immobilier
L’effet de levier immobilier n’est pas sans risque. S’il multiplie votre rentabilité, il multiplie aussi vos pertes.
En effet, l’effet de levier implique de s’endetter et donc de rembourser votre banque. Or, si vous comptez trop sur vos locataires pour assurer le remboursement de vos emprunts, la vacance locative, des travaux imprévus ou les loyers impayés peuvent déséquilibrer votre stabilité financière.
Heureusement, il existe des solutions pour limiter ce risque :
- la souscription d’une GLI (garantie loyer impayé)
- la sélection d’un prêt immobilier adapté (prêt in fine ou le prêt amortissable avec différé total de remboursement)
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