LMNP est-il compatible avec la SCI ?

Investir en SCI peut constituer une bonne option pour un investissement locatif. Les conditions d’accès à l’emprunt et la transmission du patrimoine sont facilités.

La SCI (société civile immobilière) est compatible avec les avantages du LMNP (loueur en meublé non professionnelle) mais sous certaines conditions.

Quelle société est compatible avec le LMNP ?

Le plus souvent, la LMNP se pratique avec le statut d’entreprise individuelle au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cependant, il est possible d’investir en société en LMNP.

La loi impose de demander un numéro de SIRET pour exercer l’activité de location meublée.

Cette société peut alors prendre différentes formes :

• L’EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée). C’est une société à responsabilité limitée comme la SARL mais avec un seul associé. Hormis ce point, le fonctionnement de l’EURL est similaire à celui des autres SARL.

• La SARL (société à responsabilité limitée) de famille. Il s’agit d’une SARL ayant opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes. Autrement dit, elle n’est pas imposée à l’impôt sur les sociétés (IS), mais à l’impôt sur le revenu (IR). Pour être éligibles à ce statut, les associés doivent être membres d’une même famille. Cependant, il n’existe pas de restrictions en ce qui concerne le lien de parenté : il est ainsi possible de constituer une SARL de famille entre parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parents), entre frères et sœurs, entre conjoints, ou encore entre personnes liées par un Pacs.

• La société en nom collectif (SNC). Ce type de société doit compter deux associés au minimum. La responsabilité des associés est solidaire et indéfinie. Cela signifie que les associés sont responsables solidairement de toutes les dettes sociales de la société vis-à-vis des tiers. La SNC se distingue de la SCI, où la responsabilité sociale des associés est indéfinie, mais non solidaire. Il n’existe pas de montant minimum de capital pour constituer une SNC.

• La société civile immobilière (SCI). Une SCI doit être composée, au minimum, de deux associés. Elle a vocation à gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés détiennent non pas des parts des immeubles détenus – comme c’est le cas lors de l’indivision, mais des parts sociales de la société. Créer une SCI peut s’avérer très intéressant en terme de fiscalité et de transmission, mais il ne faut pas sous-estimer le formalisme lié à sa création et à sa gestion. Il faut en effet rédiger des statuts et tenir une comptabilité très précise.

Est-ce qu’une SCI peut louer en LMNP ?

D’après l’article 1845 du Code civil, « ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet ». Conformément à cet article, les sociétés civiles, dont les SCI ne peuvent, par conséquent, pas exercer une activité commerciale par nature. Or, la location meublée, qu’elle soit exercée en LMNP ou LMP, entre dans ce cadre.

Cela veut-il dire qu’il n’est pas possible de cumuler SCI et LMNP ? Pas tout à fait. La SCI est en effet compatible avec la location meublée non professionnelle, sous certaines conditions.

Une SCI peut exercer une activité de location meublée non professionnelle dès lors que les recettes tirées de la LMNP (loyers et charges locatives) ne dépassent pas 23 000 € par an ET que la location meublée ne représente pas la principale source de revenus de la société. Quand les revenus tirés de l’activité de location excèdent ces deux seuils, alors la SCI bascule dans le régime de la location meublée professionnelle (LMP).

Le cumul entre SCI et LMP reste possible tant que l’activité de location meublée professionnelle demeure complémentaire à l’activité principale déclarée.

SCI et LMNP : quelles conséquences sur le régime fiscal ?

Deux autres conditions doivent être remplies pour pouvoir exercer la LMNP avec le statut de SCI :

• D’une part, les revenus tirés de la LMNP doivent représenter moins de 10 %de l’ensemble du chiffre d’affaires annuel réalisé par la SCI

• D’autre part, l’activité de LMNP exercée par la SCI doit être occasionnelle (location de courte durée)

Si ces deux conditions ne sont pas remplies, alors la SCI peut continuer de louer en LMNP en complément de son activité principale, mais perdra le bénéfice du régime de l’impôt sur le revenu (IR). Pour rappel, l’IR est le régime applicable par défaut aux sociétés civiles.

Quel est l’intérêt de créer une SCI ?

Outre les atouts spécifiques de la LMNP, la création d’une SCI peut être intéressante dans certains cas :

• Pour acheter un bien immobilier à plusieurs. Les associés ont la possibilité d’investir, tout en maintenant une séparation totale entre le patrimoine de la SCI et le patrimoine personnel de chacun des associés. En cas de dettes impayées, le patrimoine personnel des associés ne peut pas être saisi. Les conditions d’emprunt peuvent être aussi facilitées.

• Pour avoir la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Le cumul entre SCI et LMNP suppose généralement d’opter pour l’IR. Dans tous les autre cas, l’IS peut se montrer plus intéressant. Pour en savoir plus, demandez une simulation fiscale.

• Pour transmettre un patrimoine plus simplement. Dans le cadre d’une SCI, vous transmettez non pas des parts d’immeubles, mais des parts sociales. Cela facilite la transmission.

• Pour organiser la gestion de ses actifs immobiliers. Tenir une comptabilité détaillée de l’exercice comptable est contraignant mais permet une meilleure gestion du patrimoine immobilier.