Passer de la location nue à meublée : comment faire ?

Vous voulez passer de la location nue à meublée ? Sachez tout d’abord que vous êtes tout-à-fait en droit de faire passer votre logement locatif d’un statut à l’autre.  

En règle générale, la location meublée est plus rentable. Vous bénéficiez d’une fiscalité plus attractive, d’une réglementation plus souple et de rendements plus intéressants. Ces avantages poussent les bailleurs à transformer leur bail nu en meublé.

Est-ce toujours une bonne idée ? Comment et quand le faire ? On vous dit tout.

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Quels sont les avantages de la location meublée ?

1- Réglementation plus souple

La grande différence entre la location meublée et la location vide est que pour louer meublé, le propriétaire doit investir dans des équipements et des meubles obligatoires. La liste est prévue par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux occultants, plaques de cuisson, four, réfrigérateur, vaisselle, luminaire, etc…

Mais d’autres règles d’ordre juridique différencient également la location vide et la location meublée. Elles concernent notamment le bail, en particulier sa durée et sa reconduction.

• Durée du bail :

Lorsque vous louez un logement vide, la durée du bail est de 3 ans minimum (renouvelable) alors que pour la location meublée la durée du bail peut être d’un an (renouvelable) ou de 9 mois.

• Rupture du bail :

Lorsque vous souhaitez mettre fin au bail vous devez respecter un délai de préavis de 6 mois dans le cas d’un logement vide et de 3 mois pour une location meublée. Ces délais sont également réduits lorsque c’est votre locataire qui rompt le bail. Le délai de préavis passe alors de 3 à 1 mois lorsqu’il s’agit d’une location meublée.

• Montant du dépôt de garantie :

Dans le cas d’une location nue, le propriétaire peut demander un dépôt de garantie équivalent à 2 mois de loyer, ce qui n’est pas le cas pour un logement vide puisque le dépôt de garantie ne peut être supérieur à 1 mois de loyer.

Location meublée ne veut pas nécessairement dire courte durée, vous pouvez louer en meublé en longue durée ou en bail mobilité.

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2- Fiscalité plus attractive

Outre l’équipement obligatoire en location meublée et les obligations légales, le mode de location (vide ou meublé) aura un impact significatif sur la fiscalité de vos revenus locatifs.

Dans le cadre de la location d’un logement vide, le propriétaire bailleur a 2 options, si les sommes perçues au titre des loyers ne dépassent pas 15.000 € par an :

• Le régime micro-foncier : le bailleur doit ici déclarer ses loyers comme revenus fonciers dans le cadre de l’Impôt sur le revenu, et bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 %. Ainsi, il est redevable de l’Impôt sur le revenu selon sa tranche marginale d’imposition sur 70 % des loyers qu’il perçoit, majoré des prélèvements sociaux au taux de 17.2%.
• Le régime réel : le bailleur déduit ici de ses revenus l’ensemble des charges (et non seulement 30 %) pour leur montant réel : assurances, honoraires de gestion, travaux d’entretien, réparation ou amélioration, intérêts d’emprunt, taxe foncière… Attention, ce régime est optionnel si les revenus fonciers sont inférieurs à 15.000 € par an, mais il devient obligatoire au-delà.

Dans le cadre de la location d’un logement meublé, le bailleur a là aussi plusieurs options :

• Le régime micro-BIC : si les revenus déclarés en tant que Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ne dépassent pas 72.600 €, le propriétaire bénéficie alors d’un abattement de 50 % sur les recettes (ou 71% pour les meublés du tourisme classés et les chambres d’hôtes). Celui-ci s’applique sur les revenus locatifs et diminue la base imposable.
• Le régime réel : dans ce cas, pas d’abattement mais vous pouvez amortir le prix d’achat de votre bien immobilier ainsi que les travaux d’amélioration et le mobilier (celui-ci est compté comme une immobilisation et non comme une charge). Ces amortissements sont déductibles et viennent réduire votre imposition. Notez que ce régime est optionnel si les revenus fonciers sont inférieurs à 72.600 € par an, et obligatoire au-delà de ce montant.

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3- Rendements plus intéressants

L’aspect financier est évidemment un autre point important à prendre en considération. En effet, la différence entre les locations nues et les locations meublées ne s’arrête pas là. Les revenus locatifs perçus grâce à un bail meublé sont beaucoup plus importants que les revenus locatifs perçus pour une location vide. Un appartement loué meublé se loue 20 à 30% plus cher qu’un appartement loué nu. Cela augmente considérablement la rentabilité locative du propriétaire.

Cependant, le fait de louer un appartement meublé demande beaucoup plus d’investissements financiers et de temps.

L’investissement mobilier, c’est-à-dire l’acquisition des meubles et de l’équipement indispensable pour pouvoir louer un logement meublé, est également à prendre en compte dans l’estimation de la rentabilité du projet, essentiellement la première année. Mais sur le long terme, il faudra bien sûr tenir compte du coût de l’entretien et du renouvellement du mobilier. Ainsi, la rentabilité brute moyenne en vide s’échelonne en général entre 3 et 6 % selon les villes, contre 5 à 8 % en meublé.

En location meublée, notons aussi que le turnover est souvent plus élevé. Si votre bien se trouve sur un marché tendu, vous devriez éviter la vacance locative. Dans le cas contraire, prenez en compte ce paramètre qui pourrait impacter votre rentabilité.

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Comment passer de la location nue en meublée ?

Voyons maintenant comment passer concrètement de la location nue en meublé. Il existe 2 cas de figures :

• Si vous le faites lors du changement de locataire : le plus facile est de faire le changement de bail à la sortie du locataire. La première chose à faire sera de meubler le logement tel que la loi l’impose. Ensuite, vous devrez rédiger un bail meublé. Rien de compliqué. D’un point de vue fiscale, ça se complique.
• Si vous avez déjà un locataire en place : il vous est impossible de changer de statut en cours de bail. Pas plus que vous n’avez le droit de résilier le bail avec votre locataire parce que vous souhaitez changer le statut du logement. Pour résilier le bail, il faut respecter des conditions plus sérieuses. Pour changer de statut, il vous faut donc attendre que votre logement soit libre de tout locataire.  Vous pouvez toutefois vous entendre avec votre locataire au moment du renouvellement du bail pour que celui-ci accepte, désormais, de louer le bien en meublé. Mais s’il refuse, vous serez obligé d’attendre son départ volontaire. Vous ne pouvez pas le contraindre à changer un bail en cours.

Côté fiscalité, vous devrez immatriculer cette activité au niveau de l’INPI afin d’obtenir un numéro Siret. De plus, le bien devra être estimé par un notaire ou un agent immobilier afin de connaitre la base. En effet, cette base permettra d’amortir le bien, c’est-à-dire déduire une quote-part de l’investissement. 

Si vous optez pour le régime réel, vous devrez déposer une liasse fiscale à l’administration chaque année. Notez que vous serez dans l’obligation de faire appel à un cabinet comptable pour effectuer cette déclaration. 

N’hésitez pas à prendre RDV avec nos coach Keryn pour estimer ce que vous pourriez gagner en passant en location meublée et ce en tenant compte des particularités de votre bien et de votre situation fiscale.