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Quelles démarches pour créer une SCI

Une SCI (Société Civile Immobilière) est un statut juridique visant à faciliter l’achat et la gestion de biens immobiliers entre plusieurs personnes, en protégeant le patrimoine personnel des associés. L’entreprise possède sa propre personnalité morale.

L’avantage principal de la SCI est son mode de fonctionnement simple. Toutefois, elle reste soumise à des formalités administratives dont notamment l’obligation de déclaration auprès de l’INPI depuis 2023. On vous explique tout.

Immatriculation à l’INPI

Le créateur d’entreprise doit constituer un dossier en version numérique et aller sur le site du guichet unique de l’INPI. Depuis le 1er janvier 2023, c’est exclusivement à partir de ce guichet unique qu’il est possible d’effectuer rapidement toutes les formalités.

Cette plateforme centralise toutes les formalités rattachées à l’entreprise. Néanmoins, avant de déposer le dossier d’immatriculation, il est nécessaire d’accomplir diverses formalités préalables qui commencent par la rédaction des statuts de la SCI. Le document doit se matérialiser par un écrit, que ce soit un acte :

Authentique ;
Sous seing privé.

Un acte notarié est obligatoire dans l’éventualité où un associé aurait réalisé un apport en nature, à savoir un bien immobilier. Concrètement, les statuts doivent définir toutes les règles déterminant le fonctionnement d’une société et assurant son évolution. De ce fait, ils comportent obligatoirement certaines mentions, notamment :

De la forme de la société, à savoir la SCI ;
De la dénomination sociale (en vérifiant auprès de l’INPI que le nom choisi n’est pas déjà utilisé par une autre entité) ;
De l’objet social correspondant à l’activité exercée et motivant la création de la structure (compte tenu de l’orientation de la société, il ne doit pas concerner une activité commerciale) ;
Du siège social (obligatoire même si la société ne dispose d’aucun local) ;
Du montant du capital social formé à partir de tous les apports réalisés par les associés (qu’il s’agisse de biens ou d’argent, en contrepartie desquels ils reçoivent des parts sociales) ;
De la durée de la société (qui ne peut dépasser le plafond fixé à 99 ans) ;
Des diverses modalités concernant le fonctionnement de la structure (pouvant inclure divers règlements et porter sur des sujets aussi variés que les détails de la prise de décision collective ou la cession des parts sociales).

La personne qui occupera la fonction de gérant de la SCI doit être connue. C’est elle qui sera désignée comme représentante légale de la société. Le gérant prend en charge toutes les démarches nécessaires pour assurer la gestion de la structure. Il peut s’agir d’une personne physique ou une personne morale. Il est aussi possible qu’il soit choisi parmi les associés ou soit une tierce personne. Le gérant doit impérativement être une personne majeure ou un mineur qui a bénéficié d’une émancipation.

La nomination du gérant doit s’effectuer par écrit. Il peut s’agir des statuts de la SCI ou d’un autre acte, séparé du document. Mais dans tous les cas, cette nomination découlera uniquement de la décision majoritaire des associés. Le gérant doit montrer clairement l’acceptation de sa nomination. Pour ce faire, il faudra qu’il appose sa signature sur l’acte, accompagné de la mention manuscrite : « bon pour acceptation des fonctions de gérant ».

De la même manière que pour toute société, la SCI est dotée de la personnalité morale. De ce fait, elle doit être en possession d’un patrimoine qui lui est propre. À partir des apports des associés, elle acquiert les premiers composants de ce dernier. C’est également ces fonds qui constituent le capital social de la société. Ils génèrent des droits au profit de ceux qui en sont à l’origine.

Le créateur de la SCI est tenu d’effectuer également une publication de l’avis de constitution de la société auprès d’un Journal d’annonces légales. Cette formalité permet d’informer les tiers de l’existence de la structure, ce qui contribue à les leur rendre opposables. Elle donne aussi la possibilité aux intéressés de prendre connaissance et de profiter des services qu’elle propose, comme la location.

À l’instar des autres structures, la SCI se doit de déclarer tous ses bénéficiaires effectifs. Autrement dit, par l’intermédiaire de cette déclaration, elle affiche clairement la liste de toutes les personnes physiques qui exercent le contrôle, que ce soit de manière directe ou indirecte, sur la société.

Concrètement, cette liste regroupe tous les associés qui détiennent plus de 25 % des parts sociales. Ils exercent également le contrôle sur les organes essentiels de la SCI, dont :

La direction ;
L’assemblée générale des associés.

Pour résumer, les étapes à respecter sont les suivantes :

Rédiger les statuts de la SCI ;
Domicilier l’entreprise ;
Déposer le capital social sur un compte bancaire au nom de la société ;
Publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
Enregistrer la formalité sur le site de l’INPI en y joignant les pièces justificatives pré-citées.

Une fois que toutes ces étapes seront accomplies, le futur entrepreneur peut se connecter sur le site du portail de l’INPI pour finaliser la création de la SCI, en effectuant le dépôt du dossier d’immatriculation.

Se préparer pour immatriculer sa SCI

Coût

Le guichet unique est gratuit. Toutefois, cette gratuité ne s’applique pas aux autres organismes impliqués, qui conservent les frais de traitement de la demande. Les coûts engagés dépendent de plusieurs facteurs, notamment la nature de la formalité.

Sur le portail de l’INPI, lors de la création de la SCI, les associés doivent se préparer à faire face aux frais découlant des éléments suivants:

Le capital social pouvant être constitué à partir du montant symbolique de 1 euro ;
Le tarif de l’immatriculation s’élevant à 66,88 euros ;
La publication des annonces légales coûtant environ 187 euros HT dans la métropole et environ 227 euros HT pour Mayotte ou la Réunion ;
La procédure de déclaration des bénéficiaires effectifs coûtant 21,41 euros ;
La publication d’un avis au Bodacc d’un montant de 10,54 euros.

Paiement

Les associés au sein de la SCI disposent de divers moyens pour effectuer leur paiement. Le guichet unique facilite cette étape en mettant en place des modalités de paiement facile et efficace. Concrètement, le module sécurisé permet d’effectuer des règlements par carte bancaire. Le déclarant peut choisir également la seconde option, à savoir les virements ou les prélèvements bancaires, par l’intermédiaire d’un compte client.

Suivi

Lors de l’immatriculation, le déclarant doit se connecter sur la plateforme. Les identifiants qu’il a obtenus peuvent encore lui être utiles par la suite. En effet, il peut les utiliser pour accéder à son espace sécurisé et cliquer sur la rubrique intitulée « Suivre » sur le tableau de bord du guichet unique. Grâce à cette option, il a la possibilité de consulter régulièrement l’état d’avancement du dossier, et éventuellement effectuer certaines modifications, lorsque la situation l’exige.

Quelles sont les pièces justificatives à fournir pour la création de la SCI avec l’INPI ?

Avant d’envoyer sa demande d’immatriculation, le déclarant doit s’assurer qu’il dispose des pièces suivantes :

Un exemplaire original des statuts ;
Une pièce prouvant l’occupation du siège social, comme le contrat de bail ;
Une attestation de parution émanant du journal d’annonces légales ;
Un acte portant nomination du gérant (lorsque celle-ci ne figure pas dans les statuts) ;
Une pièce d’identité (comme la carte d’identité ou le passeport) ;
Une attestation sur l’honneur de non-condamnation et de filiation (quand le gérant est une personne physique) ou un extrait de Kbis reçu depuis moins de 3 mois (lorsque celui-ci est une personne morale) ;
Une déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI ;
Une preuve du paiement des frais d’immatriculation de la SCI.

Le déclarant doit également renseigner le formulaire dynamique disponible sur la plateforme. Grâce à ce document, le déclarant pourra fournir tous les renseignements utiles concernant la SCI en devenir. Une fois tous les éléments du dossier en règle, il n’aura plus qu’à valider.