Qu’est ce que le LMNP (location meublée non professionnelle) ?

Si vous vous intéressez à l’investissement locatif, vous avez surement entendu parler du LMNP, un dispositif avantageux, à conditions de connaitre ses spécificités.

Le statut LMNP existe depuis 1949 et offre une optimisation fiscale intéressante pour les investisseurs en locations meublées. On parle même d’une des plus vieilles niches fiscales de France.

Ce statut a le vent en poupe et bénéficie d’une augmentation des demande de près de 20%, chaque année. Pas étonnant quand on connaît ses avantages.

A qui s’adresse le LMNP ? quels sont ses avantages ? quel régime choisir LMNP au micro-Bic ou LMNP au réel ?

Keryn vous dit tout ce qu’il faut savoir sur le LMNP en France.

La LMNP vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs généralement non imposés grâce au principe de l’amortissement.

Ce statut LMNP existe depuis 1949 et offre une optimisation fiscale importante pour les investisseurs en biens meublés. Il s’agit même de l’une des plus vieilles niches fiscales en France à laquelle les gouvernements successifs n’ont pas touché. On note d’ailleurs ces dernières années, une augmentation de 20 % des demandes. La typologie de l’investisseur est de plus en plus jeune et surtout ils sont de plus en plus nombreux : 45% des investisseurs en LMNP ont autour de 30 ans. La plupart d’entre eux préfèrent l’investissement locatif pour les étudiants en ciblant les grandes villes universitaires.

Qu’est ce qu’une location meublée ?

Votre investissement locatif doit concerner un ou plusieurs biens loués en tant que meublé. Ce qui signifie qu’il faut l’équiper suffisamment pour que le locataire puisse y vivre avec ses seules affaires personnelles. Retrouvez ici la liste des meubles obligatoires pour une location meublée.

Ça tombe bien quand l’on sait que les nouveaux modes de vie ont fait bondir la demande de logements meublés. Jeunes actifs, cadres en mobilité ou en télétravail, touristes, seniors… font le choix d’une location meublée.

Quelles sont les différentes biens locatifs meublés ?

• Bien destiné à l’habitation
• Résidence secondaire
• Mise à disposition par une société pour ses collaborateurs
• Location courte durée « type Airbnb »
• Location saisonnière et touristique, gîte
• Chambres chez l’habitant
• Résidence de services (résidence de tourisme, étudiantes, affaires, seniors…)
• Résidence médicalisée (EHPAD)
• Mobil-homes ou tiny house fixes

Le statut LMNP 

Qui sont les investisseurs concernés ?

La location meublée dans le cadre de la gestion de votre patrimoine privé permet de bénéficier du statut LMNP. Les investisseurs doivent détenir leurs biens en nom propre ou par le biais d’une société commerciale imposée selon le régime fiscal des sociétés de personnes (article 8 du Code Général des Impôts) : autoentrepreneur, EURL, SARL de famille (sur option), SNC.

Pour rappel, les sociétés ayant une nature qui n’est pas commerciale ne peuvent pas être LMNP. C’est le cas de la SCI qui a un objet civil.

Bien que la location meublée d’un point de vue juridique soit une activité civile, le Code des impôts la considère comme une activité commerciale. Vous déclarez donc des revenus locatifs dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et ainsi de bénéficier des avantages fiscaux du LMNP.

Quel est le plafond pour conserver le statut LMNP ?

Il n’y a pas de plafond à respecter pour conserver le statut LMNP, contrairement au loueur en meublé professionnel (LMP) qui lui, impose un seuil minimum de 23 000 €.

Vous pouvez donc dégager des revenus supérieurs à 23 000 € et rester LMNP ! Par contre, si vous dégagez des revenus supérieurs à 23 000 € ET qu’ils représentent la source principal de revenus du foyer fiscal, vous devez alors LMP (loueur en meublé professionnel). Les 2 conditions doivent être cumulatives.

Quel est le régime social du LMNP ?

En LMNP, le loueur n’est pas inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, il n’est donc pas assujetti aux cotisations sociales des indépendants (SSI).

En revanche, depuis 2017, la loi prévoit pour les propriétaires en location meublée saisonnière dont les revenus locatifs sont supérieurs à 23 000 € par an, une affiliation :

• au régime de la Sécurité Sociale des indépendants (SSI)
• ou sur option au régime général de la Sécurité Sociale

Le coût de cette affiliation représente 13% du chiffre d’affaire pour un meublé classique et environ 6% si le logement est classé « meublé en tourisme ». Un abattement de 23 000 euros est accordé la première année.

Attention, une fois l’affiliation effectuée, les cotisations restent dues même si le chiffre d’affaire passe au dessous du seuil de 23 000 €, les années suivantes.

Seules exceptions :

• les loueurs de résidences permanentes (résidence principale du locataire) même avec des revenus > 23 000 €
• les loueurs saisonniers confiant leur location à un professionnel, détenteur de la carte G (Gestion immobilière) pour son activité.

Comment déclarer son activité de LMNP ?

Il faut déclarer votre activité LMNP sur le site de l’INPI dans les 15 jours suivant l’acquisition de votre bien ou le début de votre activité de location meublée.

Cette formalité est indispensable et entièrement gratuite Découvrez le tutoriel Keryn pour déclarer son activité de LMNP.

A l’issue de l’immatriculation, vous obtiendrez un numéro de SIRET à reporter sur vos prochaines déclarations de revenus.

1- Choisir ses options fiscales

Formulez votre choix pour le régime du micro-Bic ou le régime réel. Dans la plupart des cas (90 % de nos clients), les loueurs en meublés ont intérêt à choisir le régime réel qui leur permet de réduire l’imposition de leurs loyers à O, pendant au moins 10 ans.

Mais chaque cas est différent, si vous avez le moindre doute concernent ce choix, contactez nos experts Keryn.

2- Pensez à la TVA

Pour les investisseurs en résidence de services, formuler votre option pour la gestion et récupération de la TVA. 

Depuis 2023, vous devez déclarer sur votre espace en ligne des impôts, la nature de votre activité locative, le nom de votre locataire ainsi que la date d’entrée dans les lieux/sortie des lieux ainsi que le montant du loyer.

3- Inscrivez-vous en mairie

Si vous proposez de la location saisonnière ou courte durée, vous devrez réaliser des démarches d’inscriptions auprès de la Mairie dont dépend le bien.

4- Inscrivez-vous à un centre de gestion agréé (CGA)

L’inscription au centre de gestion agrée vous coûte environ 300 euros par an mais vous permet un crédit d’impôts intéressant.

Vous pouvez vous inscrire dans les 5 mois qui suivent votre début d’activité ou avant le 31 mai ou 31 décembre de chaque année.

Choix 1 – Déclarer ses revenus locatif en micro-BIC

Pour pouvoir déclarer les loyers locatifs au régime micro-BIC, ils ne doivent pas dépasser 77 000 euros. Dans ce cas, vous allez pouvoir bénéficier d’un abttement de 50% sur vos revenus fonciers. Cela signifie que vous ne paierez des impôts que sur la moitié des sommes perçues.

Comme pour le micro-foncier en location vide, c’est rarement intéressant.

Choix 2 – Déclarer ses revenus locatifs au réel

Si vos loyers sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel. Cette alternative devient obligatoire dès lors que vous êtes en indivision ou que vos revenus sont supérieurs à 72 600 € pour une location meublée classique (176 200 €) pour une location en meublé du tourisme.

L’un des premiers avantages de l’investissement en LMNP au réel réside dans sa fiscalité avantageuse, grâce à la technique de l’amortissement.

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous allez pouvoir amortir et déduire un certain nombre de charges :

• Amortissement du bâtiment
• Amortissement du terrain
• Amortissement du mobilier
• Amortisseur des travaux
• Déduction des intérêts d’emprunt
• Déduction des frais de syndic
• Déduction de la taxe foncière…

Alors que le régime micro-bic vous permet de simplifier votre déclaration annuelle en ne mentionnant que le revenu brut, le régime réel vous permet d’indiquer toutes les charges et frais déductibles.

Vous devrez pouvoir justifier chacune de vos dépenses auprès de l’administration fiscale et présenter une comptabilité rigoureuse ainsi qu’un bilan à la fin de l’exercice. Le déficit est reportable pendant 10 ans.

Vous pourrez dans 90% des cas, réduire l’imposition de vos revenus locatifs à 0, pendant au moins 10 ans.

Contactez nos experts pour une simulation fiscale.