TOP 5 des pires erreurs d’investisseur immobilier à éviter

Investisseur débutant ou expérimenté, il convient d’éviter certains pièges pour votre investissement locatif.

Nos coachs Keryn ont répertorié les 5 erreurs d’investissements locatifs à éviter.

Erreur 1 / Acheter au prix du marché

En tant qu’investisseur, vous devez maximiser votre rentabilité. Pour cela, il est essentiel d’acheter un bien en-dessous du prix du marché. Autrement dit, vous devez faire une plus-value immédiate, c’est à dire dès que vous aurez acheté le bien s’il est en parfait état ou dès l’achèvement des travaux de rénovation, vous devriez réaliser une plus-value.

Comment faire ? 2 solutions s’offrent à vous.

• Négocier le bien : essayez de connaitre la raison de la vente, renseignez-vous sur la date de mise en ligne du bien (via Castorus par exemple)… Vous aurez ainsi des arguments pour négocier. Il est important que vous fassiez une offre en prenant en compte votre rentabilité visée. Tentez de faire une offre même si celle-ci est basse.
• Trouver un bien qui a été mal estimé : visez le top 1% des biens qui sont mis sur le marché avec un prix sous-estimé. Si vous voyez ce genre de pépite, foncez car d’autres investisseurs pourraient saisir cette opportunité avant vous.

Erreur 2 / Acheter avec trop d’affect

Si vous avez hérité d’un bien familial ou que vous achetez un bien avec trop d’affect, votre capacité d’analyse va se retrouver altérée.

On se rappelle de Marie, l’une de nos premières coachées qui voulait acheter un bien dans une résidence neuve, « coup de coeur », à proximité de chez sa meilleure amie.

Elle était prête à acheter le bien, au-dessus de son budget car l’émotion avait pris le dessus. Avec un tel budget, son cash-flow devenait négatif.

Marie a finalement choisi, sans regret, un appartement dans une résidence moins récente, avec beaucoup de charme, qui lui rapporte un cash-flow de 240 euros/euros.

Rappelez-vous que vous n’achetez pas pour vous. Positionnez-vous dans la peau de votre locataire idéal et demandez-vous si le bien et la situation pourraient lui plaire.

Si la réponse est « non » ou si elle n’est pas évidente, c’est que le bien n’est sans doute approprié.

Ne perdez pas de vue, la rentabilité de votre projet.

Erreur 3/ Ne pas s’intéresser au règlement de copropriété

Un point trop souvent oublié par les investisseurs : le règlement de co-propriété.

Il est essentiel de s’intéresser au réglement de co-propriété. Celui-ci va vous permettre de connaitre les restrictions dans la résidence. Est-ce que vous pouvez louer ? à l’année ? en location courte durée type Air Bnb ?

Car oui, le réglement de co-propriété peut vous l’interdire si il est indiqué :

• interdiction de meublés du tourisme
• clause d’habitation exclusive ou destination bourgeoise exclusive
• si les locations entrainent des troubles anormaux de voisinage.

Erreur 4/ Mal estimer ses travaux

Vous voulez acheter un bien avec quelques travaux de rafraichissement. Vous estimez à la louche les dépenses à engager pour vite monter votre dossier bancaire. C’est une grave erreur !

Même si vous êtes connaisseur, il faudra faire venir un maître d’oeuvre ou des artisans qualifiés pour budgéter les travaux.

Une erreur peut vous coûter très chère et avoir de graves répercussions, si elle n’a pas été anticipée. Prévoyez toujours une enveloppe supplémentaire de 15% pour parer à toute éventualité.

Erreur 5/ Ne pas se former en fiscalité

On arrive à la pire erreur. Savez-vous que 88% des investisseurs immobiliers se lancent sans se soucier de la fiscalité ? Certes, ce n’est pas la partie la plus sexy de votre projet immobilier, c’est pourtant la plus importante après le choix du bien.

Le choix du régime fiscal va directement impacter la rentabilité de votre projet. Certains choix fiscaux ne permettent pas de retour en arrière, il est donc primordial d’étudier le régime correspondant à ses objectifs.

Exemple, avec le régime LMNP au réel, dans 90% des cas de nos clients, ils ne paient pas d’impôts pendant au moins 10 ans. Chaque situation est particulière et doit être étudiée.

Découvrez les différents régimes

N’oubliez pas qu’en tant qu’investisseur, cette activité de loueur est un business et qu’il est primordial de se professionnaliser et se former.